分类： 银行职业资料

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剩余法案例
【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
另根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
试确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
【解】该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法测算。

成本逼近法案例
【案例五】：某开发区土地总面积为5k㎡，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000㎡。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
【解】采用成本逼近法的估价步骤如下：

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一、银行与客户的权利与义务

（一）银行的权利和义务
1、银行的权利主要有：
（1）接受存款款项的权利；
（2）抵销权。

2、银行的义务主要有：
（1）接受客户各项真实票据，为客户办理支付结算支取款项的义务；
（2）恪守信用，善意办理业务的义务
（3）保密义务。

（二）存款人的权利和义务
1、存款人的权利主要有：
（1）选择存款种类的权利；
（2）变更终止合同的权利。

2、存款人的义务主要有：
（1）交付款项的义务；
（2）合理谨慎保管存款凭证的义务；
（3）谨慎保管密码、印鉴等存款信息的义务。

一、对存款人的保护
主要是对存款人在银行银行办理存取款业务时的人身与财产尽到安全保护义务，并尽到保密责任。

二、银行的保密义务
我国《商业银行法》第6、29、30、53条，《合同法》第43、60条，《刑法》第219条等法律条款都对银行的保密义务作了直接或间接的规定。
具体保密事项：对客户资料的保密、对客户信息的保密、对银行信息的保密。

三、银行保密义务例外：1、法律强制规定；2、客户授权或同意。

四、意思表示真实
即所选择的存款品种、存款额度、期限、利率等双方是否达成合意。

五、内容合法
银行开办的存款种类是否符合法律法规和监管要求；
存款人是否实名、存款手续齐备等。

六、告知义务
目前，临柜人员在对客户营销基金等金融产品时，大多都是介绍该产品的利润优势，而极少对基金等产品可能存在的投资风险进行相关介绍或说明。 银行与客户订立的合同大多是格式合同，从法律的角度讲，格式合同的提供方有义务在合同订立过程中，提示对方当事人注意格式合同中免除或限制合同提供方责任的条款，并应对该条款做出说明；《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。”。因此，临柜人员在代表银行与客户订立合同时，应提醒客户注意阅读格式条款，特别是一些收费条款、风险条款、责任条款等等。

七、对伪造、变造票据的识别问题。银行最有手段和技术辨别票据的真假，若银行工作人员没有识别出票据的真假而导致客户的损失，银行必赔无疑。所以我们作为临柜人员，一定要掌握辨别票据真假的技能，否则会给工行和自己造成巨大的损失。

八、对假身份证的识别问题。在存款业务中，法律对银行应对身份证进行形式审查还是实质审查规定得并不很明确。在票据业务中，银行工作人员的身份证审查义务更重，必须要对身份证进行实质审查。《支付结算办法》第十七条规定银行以善意且符合规定和正常操作程序审查，对伪造、变造的票据和结算凭证上的签章以及需要交验的个人有效身份证件，未发现异常而支付金额的，对出票人或付款人不再承担受委托付款的责任，对持票人或收款人不再承担付款的责任。这是形式审查义务。但《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》第六十九条规定，付款人或者代理付款人未能识别出伪造、变造的票据或者身份证件而错误付款，属于票据法第五十七条规定的“重大过失”，给持票人造成损失的，应当依法承担民事责任。这是实质审查义务。最高人民法院司法解释的效力要高于中国人民银行的规章，所以银行应按司法解释的要求承担实质审查义务