分类： （三区）抵质押物权押品价值评估资格资质考试培训课件资料试题题

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题二

一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)

1.在目前的资产评估整个过程中,具有“事实判断”性质的评估环节是( )阶段。
A.前期工作
B.资产清查 √
C.评定估算
D.评估审核
2.资产评估最基本的前提假设是( )假设。
A.公开市场
B.持续经营
C.清算
D.交易 √
3.在时间、地点和市场条件确定的前提下,评估结果的价值类型应与( )相匹配。
A.评估目的 √
B.评估方法
C.评估原则
D.评估准则
4.从资产交易各方利用资产评估结论的角度看,资产评估结果具有( )。
A.专业性
B.咨询性 √
C.市场性
D.公正性
5.某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床365台,账面原值为2555万元,评估人员将其中10台机床作为典型进行了详细评估,该10台机床的重置成本为84万元,其账面原值为70万元。若被评估的365台机床设备的平均成新率为60%,则该365台机床的评估值最接近于( )万元。
A.1500
B.1756
C.1840√
D.3066

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题一

土地部分

1、最能反映土地使用强度的指标是 ( D ) 。

A.建筑高度
B.覆盖率
C.建筑面积
D.容积率

2、某宗地,土地单价为3000元/平方为,该宗地容积为1.5,建筑面积为150平方米,则楼面地价为 ( C ) 元/平方米。

A.20
B.200
C.2000
D.4500

土地单价 = 土地总价值/土地总面积
容积率 = 建筑物的总建筑面积/土地总面积
楼面地价 = 土地总价值/建筑物的总建筑面积

则 楼面地价 = 土地单价/容积率 = 3000/1.5 =2000

评估从业人员资格考试辅导-房地产评估理论与案例PPT讲座下载

房地产评估理论与案例
主 要 内 容
房地产概述
房地产评估的常用方法
土地制度和地价管理政策简介
土地使用权评估的基本方法
房地产评估理论与案例
房地产概述
房地产的基本概念
房地产的特征
房地产的类型
房地产价格影响因素
房地产评估原则
房地产评估程序
房地产评估方法的选择
房地产评估报告格式
房地产权属证书

房地产的概念（1）
房地产的整体概念
是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体
土地
是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
建筑物
是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类
其他地上定着物
是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）

房地产的概念（2）
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）
房地产存在形态
土地、建筑物、房地
房地产的特征
不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）
独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）
寿命长久（使用时间）
供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）
价值量大（单位价值高、总体价值大）
流动性差（房地产的变现速度）
用途多样（房地产利用方式的优选）
相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）
易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）
保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）

评估从业人员资格考试-房地产评估理论与案例题

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试-房地产评估理论与案例题下载，包含市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例等5个案例！

市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。

试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格如下：
1、计算公式
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
2、求取比准价格VA：

成本法案例
【案例二】某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是

收益法案例
【案例三】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；

剩余法案例
【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房

成本逼近法案例
【案例五】：某开发区土地总面积为5k㎡，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000㎡。根据测算

押品价值评估资质考试培训班教学课件-特许权–收费权价值评估PPT

资产评估有限公司

资产评估准则框架体系
图
特许权
特许权是指企业依法或根据有效合同规定而享有的对某些有形或无形资产的使用权，如各种许可证（收费权）、代理权、专营权、特许使用权等。
特许权：由于特许权的获得，往往以一定的对权利提供方的收益补偿为代价，同时，获得者或使用者也能从这些权利的直接应用中得到收益。因此，判定其价值时，应根据其获得者或使用者付出的代价或从应用特许权时获得的收益予以确认。
价值类型
市场价值：
持续经营价值：指特定经营条件下公司的价值，持续经营价值是假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。
持续经营价值是企业价值而言，是已建立的经营企业的价值表现，通过对企业经营利润对资本化得出，而不是单项资产评估的概念，是成本加和。当作为单项资产评估业务时，单项资产构成被评估企业各组成部分对在用价值。

评估时应予说明的问题
在其他无形资产评估中，要对以下内容予以说明：
企业历史业绩
企业发展规划及未来市场预测
各项无形资产自身状况，如资产自身的先进性、完善性、垄断性、成熟程度及其所处经济寿命周期位置等
其他相关事项
评估时应予说明的问题
在其他无形资产评估中，要对以下内容予以说明：
企业历史业绩
企业发展规划及未来市场预测
各项无形资产自身状况，如资产自身的先进性、完善性、垄断性、成熟程度及其所处经济寿命周期位置等
其他相关事项

评估的程序

在评估这部分无形资产时，一般按照如下步骤进行：
1、根据评估目的了解参与评估的其他无形资产的基本内容和范围
2、向委托方收集有关资料，主要有以下几个方面：
（1）企业类是经营状况有限数据
（2）企业人员素质状况与管理水平

押品价值评估资质考试培训班教学课件-资产评估理论与方法PPT

2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》：

第二十条 资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。
由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。
预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。

资产是一种权利
　 面对不同类型和形态的资产，要估算其价值，首先应判断其价值的前提。正如美国人约翰·阿利柯主编的《机器设备价值评估》中所论述的：“……评估人员其实并不评估资产本身，评估人员评估的是所有权范围内各项权利的价值。”“因此，机器设备本身不是资产，所有权带来的权利才构成资产”。在《国际评估准则》中，资产是一个法律概念区别于会计原则所考虑的资产概念，并认为：从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或所有者的权利，而不是有形资产或无形资产本身。可见，同样的资产载体，其权利是不同的。

评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。在评估师看来，笼统地说明某项资产的评估值是缺乏依据的。诸如商标权的评估，其所有权价值和许可使用权价值是不同的。再如最近几年进行的有关资产评估，涉及到地质矿藏、森林、旅游资源等。实际上，若要准确地评估出这些资源的价值是不容易的，甚至是做不到的。评估者要评估的不是这些资源本身，而应是这些资源的权利。因此，评估者面对的是各类具体的资源，评估的实际上是矿业权或特许经营权等，这样的评估也就有针对性，评估过程也简化了。

资产是一种获利能力

判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要的是判断其是否具有获利能力。如果不具备获利能力，也就不具备资产的特征，也就无所谓价值的存在。资产的价值是由资产具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。评估人员只是采用适当的方法将其价值反映出来。

抵质押物权押品价值评估资格考试4则案例

押品价值评估资格考试案例题参考，包含4则抵质押物权押品价值评估考试案例

案例1
1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的市场价值。
3、评估过程：
⑴选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
⑵收集有关的评估资料：
① 收集待估土地资料（略）。
② 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见交易实例情况表

案例2
某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。
⑴永续经营条件下的评估过程：

案例3
重置购建设备一台，现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备的重置成本为：

案例4
某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：

押品价值评估资格考试5则案例

押品价值评估资格考试案例题参考，包含：市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例5则案例

市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。
表一：可比实例情况
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 5000
（人民币元/㎡） 650
（美元/㎡） 5500
（人民币元/㎡）
成交日期 2006年1月1日 2006年3月1日 2006年7月1日
交易情况 +2% +5% -3%
房地产状况 -8% -4% +6%

在表一的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1：8.4，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格如下：

收益法案例
【案例三】某宗房地产建成于2003年底，此后收益年限为48年；2004年底至2007年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008年底至2010年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2007年底的收益价格。
【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2007年底的收益价格测算如下：

剩余法案例
【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
另根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
试确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
【解】该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法测算。

抵（质）押物（权）价值评估考试、信贷业务审批资格考试试题题库

押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库，抵（质）押物（权）价值评估考试-押品价值评估、信贷业务审批资格考试相关题库，包括：押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库（附参考答案）。

题型有：填空题、简答题、论述题、单项选择题、不定项选择题；每种题型再按难度分为：一般难度题、较高难度题、高难度题

39．保理业务分为（）保理业务和（）保理业务两种。
答案：有追索权（回购型）、无追索权（非回购型）
40．机构整合后分行公司业务部负责营销原有的贷款业务外，还负责（ ）的营销工作。
答案：
41.参与间接银团贷款业务的金融机构按职责可以划分为牵头行、（ ）和（ ）。
答案：
42.按照人民银行银发[2003]号文件精神，严禁（ ）进入房地产领域。
答案：
43．根据工银发[2004]95号文《关于落实国家宏观调控措施进一步改进和加强信贷管理工作的通知》，按照国务院要求，钢铁项目资本金比例要从25%及以上提高到（ ）及以上。
答案：
44．AA-级（含）以上客户的新增流动资金贷款不受（）个自然日内多笔贷款相加计算为一笔的限制
答案：
45. 根据工银发[2004]95号文《关于落实国家宏观调控措施进一步改进和加强信贷管理工作的通知》，按照国务院要求，水泥、（ ）、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例要从20%及以上提高到（ ）及以上。
答案：
46．在办理法人账户透支额度业务时，透支期限为1个月以内时，贷款利率应执行在基准利率上（ ）。
答案：
47. 在办理法人账户透支额度业务时，透支期限超过1个月、在2个月以内时，贷款利率应执行在基准利率上（ ）。
答案：
48. 在办理法人账户透支额度业务时，透支期限超过2个月、在3个月以内时，贷款利率应执行在基准利率上（ ）。
答案：
49.( ) 是指贷款人与借款人一次性签订借款合同，在合同规定的有效期内，允许借款人多次提取贷款、逐笔规还贷款、循环使用贷款的流动资金贷款业务。
答案：流动资金循环贷款

二、论述题
（一）一般难度
1、什么是项目融资以及项目融资的方式？
答案：

2、什么是低风险信贷业务？
答案：

3、委托贷款的审批权限？
答案：

（二）较高难度
1、流动资金贷款与固定资产贷款的区别？
答案：

2、我行公司贷款类业务的主要品种？结合自身业务如何向客户成功营销我行的金融产品？
答案：我行公司贷款类业务主要包括：流动资金贷款、固定资产贷款、其他贷款品种。其中流动资金贷款包括

（三）高难度
1、根据《中国工商银行贷款担保管理办法》中的规定，办理质押贷款时的质物可以有哪些，这些质物的最高质押率又分别是多少？
答案：（1）黄金的质押率不得高于质押标准金市值综合的80%；

23.下列各项中，一定不会引起现金流量表中现金数额变动的是（ ）。
A.从银行提取现金备发工资 B.非现金资产的增加或减少
C.长期负债的增加或减收 D.所有者权益的增减或减少
答案：
24.现金流量表补充资料中的“固定资产折旧”项目指的是（ ）。
A.“累计折旧”科目的贷方本期发生额
B.“累计折旧”科目的贷方余额
C.“累计折旧”科目的贷方本期发生额中属于本期提取的折旧额
D. “累计折旧”科目的借方本期发生额
答案：
25.( )商业银行资产经营中的核心部分。
A.现金业务B.贷款业务C.投资业务D.中间业务
答案：
26．以下业务中哪些不是负债业务（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.资本金 D.结算业务
答案：
27.以下属于中间业务的是（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.现金业务 D.结算业务
答案：
28.以下属于资产业务的是（ ）
A.存款 B.同业拆借 C.现金业务 D.结算业务
答案：
29.企业的贷款可用于（ ）
A.交纳土地出让金 B.商业网点建设 C.拆迁补偿 D.股市投资
答案：
30.根据人民银行规定，商业银行不得向企业发放（ ）
A.项目临时周转贷款 B.技术改造贷款 C.商业网点贷款
D.资本金贷款
答案：

（三）高难度10题（不定项选择题）

1. 在为企业办理抵押贷款时，房产的抵押率不得超过（ ），如该房产占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，则其抵押率不得超过（ ）。
A．50% B. 60% C.70% D.80% E.50%
答案：C、A（顺序必须正确）

2. 某企业某年的资产负债状况如下表所示:
资产 金额 负债及所有者权益 金额
现金 1,000 应付票据 180,000
银行存款 670,000 应交票据 45,000
短期投资——债券 12,000 长期借款——基建借款 1,000,000
应收账款 50,000 （一年内到期部分） 200,000
应收票据 50,000 ——技术改造借款 600,000
原材料 750,000 短期借款 540,000
固定资产原价 8,360,000 实收资本 5,000,000
累计折旧 140,000 盈余公积和未分配利润 2,388,000

（1）该企业的流动比率为（ ）。
A.1.59 B.1.65 C.1.87 D.2
答案：
（2）该企业的速动比率（ ）。
A.0.77 B.0.81 C.0.87 D.1.02
答案:

3.反映偿债能力的比率有（ ）。
A.存货周转天数 B.应收账款周转次数 C.已获利息倍数 D.现金比率
答案：

4.流动比率过高，可表明（ ）。
A.企业的流动资产占有较多 B.应收账款占用过多
C.难以如期偿还债务 D.在产品、产成品呆滞积压
答案：

5. 下列各项经济业务属于经营活动引起的现金流入的有（ ）。
A.收到出租固定资产的租金收入 B.购货退回而收到的退货款
C.收到出口退回的增值税款 D.取得债券利息收入所收到的现金
答案：

7.下列哪些卡类产品属于信用卡（ ）。
A.牡丹国际卡 B.牡丹信用卡 C.牡丹灵通卡 D.牡丹海航联名卡 E.牡丹交通卡
答案：

8. 根据银监发2004[57]号《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定，申请房地产开发贷款的房地产开发企业，必须要具备（ ）。
A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证
答案：

四、填空题
（一）一般难度20题
1、短期流动资金贷款指的是贷款期限在（ ）以内，主要用于满足企业正常生产经营（ ）需求的贷款。
答案：
2、从（ ）起，将还旧借新和收回再贷统一为收回再贷，不再使用还旧借新的概念。

商业银行押品价值评估培训审查人结课考试试题及答案

二、多选题:（正确答案有两个或两个以上，错选、漏选,本题不得分；共15题，每题2分，总计30分）
1.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有（ ）
A.征地费用 B.建筑总成本 C.利润 D.税金 E.利息

2.运用基准地价修正法评估宗地价格时，需修正的因素包括（ ）
A.土地出让金 B.土地使用年限 C.拆迁费用 D.土地等级 E.容积率

3.运用市场比较法评估房地产时，搜集交易实例一般必须搜集以下内容（ ）
A.交易双方的基本情况和交易目的 B.交易实例房地产的状况
C.成交日期、成交价格、交易情况 D.交易期限长短
E.办理房地产交易手续的情况

4.成本法中的利息计算，包括（ ）的利息。
A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金和借贷资金

5. 《房地产抵押估价指导意见》中明确:法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括( )
A.发包人拖欠承包人的建筑工程价款
B.已抵押担保的债权数额
C.土地增值收益
D.其他法定优先受偿款
E.优先股股利

6、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（　　）投资。
A.建筑安装工程 B.新建和扩建
C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复

7、在建工程估价常采用的估价方法主要有（ ）。
A.成本法 B.假设开发法
C.收益法 D.形象进度法