分类： （三区）抵质押物权押品价值评估资格资质考试培训课件资料试题题

2010年押品培训课件-资产定价与评估基本原理、方法PDF下载

国际上对评估业务的划分（评估
目的）
 交易为目的
Transaction involving transfers of ownership
 会计为目的
Use in financial statement
 诉讼为目的
Litigation
 税基目的
Tax settlements

一、资产定价与评估的基本理论
 资产定价
 资产的定义?What?
 为什么定价？Why?
 什么时候定价？When?
 谁来定价？Who?
 如何定价？How?

资产定价与评估的关系
 定价≠评估
 市场充分活跃的情况下，无形的手-市场机制
 市场定价机制失效或低效时，才需要评估

资产定价与评估基本原理、方法

1927年，Mertzke 出版了《不动产评估》（
Real Estate Appraising）一书，该书采纳了马
歇尔的观点，在价值理论和评估理论之间建立
起有机的联系，将抽象的经济理论运用到评估
操作理论中，帮助建立起了一个以三种价值评
估方法为主的体系，特别是解释了资本化率在
评估中的应用。

二、评估的基本方法
 Valuation Approach, Method
 三大基本方法（Generally Recognized
Valuation Methods)
 成本途径（Cost Approach)
 市场（销售）比较途径（Market Approach,
Sales Comparative Approach)
 收益途径（Income Approach)

抵（质）押物（权）价值评估资格考试复习提纲

第一部分 抵（质）押物（权）价值评估管理办法

1、抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪重新评估。
2、除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。
3、对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款。
4、我行确认的抵（质）押物（权）价值仅供我行内部使用，任何部门和个人不得擅自对外提供。
5、抵（质）押物（权）价值评估应坚持科学、客观、独立、真实、安全、谨慎性等原则。
6、抵（质）押物（权）处置价值的评估依据 执行，最终的变现价格和变现净值须录入我行押品价值评估系统。
7、按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类，大类下再细分中类、小类。
8、抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、收益还原法和重置成本法，可根据抵（质）押物（权）的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择。如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法。
9、在我行内部资产评估人员进行抵（质）押物（权）价值初次评估之前，原则上须先由我行认可的中介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估，我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估。
10、抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物（权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年及1年以上。
11、当发生以下事项时，重评监控周期未到期仍需对抵（质）押物（权）进行价值重估：
（1）押品价值相对市场价格已经大幅下降；
（2）借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；
（3）评估人员认为需要重评的其他事项。
12、抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、评估资料录入与价值初评、评估复核、评估审查和评估审定等五个阶段。
13、评估调查工作包括：
（1）到抵（质）押物（权）现场进行清查、勘察、测量等必要的评估程序；
（2）收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的必备资料。
14、评估资料录入与价值初评工作包括：
（1）录入我行抵（质）押物（权）价值评估系统所需的信息；
（2）对社会评估机构出具的评估报告进行形式审查和技术性审查；
（3）按照本办法规定的评估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算。

银行抵（质）押物（权）价值评估资格省行第一次考试试题及答案

银行抵（质）押物（权）价值评估资格考试试题
（满分100分，考试时间150分钟）

分行（营业部） 支 行
申请岗位：
职 称： 职 务：
姓 名： 得 分：

注意事项：
1、 请仔细阅读每类题目后的说明，并采取最佳方案谨慎答题。
2、 请使用蓝色或黑色圆珠笔或墨水笔答题。
3、 请关闭手机等一切通讯工具。
4、 请详细填写试卷的有关信息，并确保信息的真实性，否则以0分计算。
5、 请将答案直接填写在试卷上。

一、填空题（共20分，每空1分）
1．抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为 市场法 、 收益法 和 成本法 。
2．抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、 评估测算 、 评估复核 、评估审查和 评估审定 等五个阶段。
4．对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人 追加担保 或 提前归还不足值部分的贷款 。
7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权出让最高年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或其他用地50年。

二、判断题（共10题，每题1分，正确打“√”，错误打“×”，不判断不填，判断正确得1分，不判断得0分）
1. 已知某押品经重评贬值30%，当日晚上经系统测算产生了押品不足值预警信息，由于借款人当年的信用等级为AAA，具有很强的谈判能力，不愿意增加担保，更不愿提前偿还贷款，此时，在该押品此次重评审批流程中具有审定人角色的人可通过执行“特别处理”操作消除此条押品不足值预警信息。（×）
2. 我行押品评估价值管理办法规定：按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产（物）、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类。（×）
3. 对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地位用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。（ √ )

押品价值评估培训-资产评估实务-机器设备评估PPT讲座讲义

第四章 机器设备评估

一、机器设备定义
自然科学领域所指的机器设备，是指将机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。
机械为机器和机构的泛称，各种机械的共同特征是：（1）由零件或部件组成；（2）零件、部件之间有确定的相对运动和力的传递；（3）有机械能的转换或机械能的利用。

一般分为三类；
第一类机械包括内燃机、电动机、汽轮机、水轮机、风力机等，它是将自然界中的能量转换为机械能而做功的机械装置，称为动力机械。动力机械按其所转换的自然界中的能量形式又分风力机械、水力机械。
第二类机械包括发电机、热泵、液压泵等，统称为能量变换机械。
第三类机械是利用自然界或动力机械所提供的机械能来改变工作对象的物理状态、性质、结构、形状、位置等，统称为工作机械。

资产评估中所指的机器设备是广义的，除了上述机器设备，还包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表等。
在国际评估准则中对机器设备的有关定义如下：

设备、机器和装备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。设备是包括特殊性非永久性建筑物、机器和仪器在内的组合资产；机器，包括单独的机器和机器的组合，是指使用或应用机械动力的器械装置，由具有特定功能的结构组成，用以完成一定的工作；装备是用以支持企业功能的附属性资产。
二、机器设备的分类
（一）固定资产管理中使用的国家分类标准
国家技术监督局在1994年1月24日颁发了《固定资产分类标准与代码》规定了我国现行的机器设备分为：
（１）通用设备； （２）专用设备；
（3）交通运输设备；（4）电气设备；
（5）电子及通信设备；
（6）仪器仪表、计量标准器具及营具、衡器。

押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估总论PPT讲座讲义

第一章 总论
第一节 资产评估及其特点
第二节 价值类型和评估目的
第三节 资产评估假设与原则
第四节 资产评估与会计、审计的
关系
第五节 资产评估在中国的发展

第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
(一)资产
1.含义:
资产是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

2.资产的基本特征
（1）.资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）.资产必须能以货币计量。
（3）.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。
3.资产的分类

(二)价格和价值
价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。

(三)资产评估
1.定义
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
2.要素
主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、评估方法。

押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估的基本方法PPT讲座讲义

第二章 资产评估的基本方法
第一节 资金的时间价值
第二节 市场法
第三节 收益法
第四节 成本法
第五节 评估方法的选择

第一节 资金的时间价值
含义：资金的时间价值是指一定数量的货币资金在不同的时点上具有不同的价值，反映不同时点上资金之间的关系，又称为货币的时间价值。
计算方法：
（1）较早时间的货币价值换算为以后时间货币价值的方法，称为复利值的计算，亦称终值计算；终值是指若干时期（通常是年）后包括本金和利息在内的未来价值。
（2）将未来值换算为较早时间货币价值，称为现值计算。现值是指未来一笔资金的现在价值。

一、单利终值和单利现值
（一） 单利终值的计算
F=P（1+r×n）
式中：F—终值；
P—现值；
r—利率；
n—时期数。

例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息不再计息，求三年后本利和。
解：F=1000（1+10%×3）
=1300（万元）

（二） 单利现值的计算

　Ｐ＝Ｆ·[ １／（１＋ｒ·ｎ）]

　　二、复利终值和复利现值
（一）复利终值的计算
Ｆ＝Ｐ（１＋ｒ）ｎ
式中：（１＋ｒ）ｎ为复利终值系数，通常用（F/P，r,n）表示，所以复利终值计算公式又可以用下式表示：F=P(F/P,r,n)。(F/P,r,n)表示在已知r,n和P的情况下求解F值。

例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3)
=1000（1.3310）
=1331（万元）
或：1000×（1+10%）3=1331（万元）

押品价值评估培训-土地评估操作实务PPT讲义

第一部分 我国的土地制度及相关政策

■我国的土地制度及相关政策
1.土地的特性
2.土地权利
3.五种土地使用权性质
4.土地分类
■土地使用权的处置问题
1.变现能力分析
2.处置中的有关问题
3.闲置土地的处置
■土地使用权价格评估
1.评估方法介绍
2.划拨土地使用权的评估
3.储备土地的评估
4.估价报告中存在的几个问题

（二）土地权利

土地权利：是土地法律制度的核心内容，是指权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。
传统分类：

我国现行的土地所有制：社会主义土地公有制
城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有
土地所有权——是土地所有制的法律表现形式，即土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。
土地使用权——是土地使用制的法律表现形式，是依法对土地的占有、使用、收益和部分处置的权利。

划拨国有土地使用权
概念：是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
内容：不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。
—–未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

押品价值评估培训-房地产评估操作实务PPT讲义

房地产评估操作实务
内容
房地产估价
房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价规范
技术规范：
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）
2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
《房屋完损等级评定标准》

房地产抵押价值含义
房地产抵押相关政策
1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。

2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”

3、房地产抵押的限制范畴

房地产估价流程
l、明确估价基本项
2、拟定估价作业方案
3、搜集估价所需资料
4、实地查勘估价对象
5、选定估价方法计算
6、确定估价结果
7、撰写估价报告
8、估价资料归档

押品价值评估培训-房地产评估基本知识讲座讲义

注册房地产估价师
注册土地估价师

一、估价理念
1、房地产估价要掌握的五大基本知识点
(1) 房屋基本知识
(2) 土地基本知识
(3) 市场比较法-基准地价系数修正法、长期趋势法、路线价法
(4) 收益还原法
(5) 成本法-假设开发法，
成本法是过去投入成本的相加即从老板口袋掏出来的钱相加，收益还原法是未来收入的相加即装进老板口袋的钱相加，但都不是简单的相加，而是要考虑资金的时间价值，市场比较法是现在的比较修正。

2、估价与评估的含义有所不同
估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定资产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同，主要有“估价”和“评估”两种。
一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估，甚至可以包含资产管理体制（如国有资产管理体制）评估等。因此，虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为评估。另外，“资产评估”这个概念在国外也很少见。

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题三

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。）

1.资产评估的主体是指（ ）。

A.被评估资产占有人

B.被评估资产

C.资产评估委托人

D.从事资产评估的机构和人员√

2.某台设备为1980年12月购进，账面值200万元，购进时的定基物价指数102%，以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。已知 1985年、1990年、t995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%，则该设备的重置成本最接近于（ ）万元。

A.235√

B.240

C.295

D.350

4.为节省资源和减少污染，政府规定年产直万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力在1万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于（ ）。

A.功能性贬值

B.经济性贬值√

C.实体性贬值

D.破产清算贬值

6.资产评估中，评估综合计划与评估程序计划的关系是（ ）。

A.综合计划是在程序计划的基础上编制的

B.程序计划是综合计划的一部分

C.综合计划与程序计划无关

D.综合计划是编制程序计划的依据√