分类： （三区）抵质押物权押品价值评估资格资质考试培训课件资料试题题

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产与土地评估PPT讲义

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产与土地评估，包括：
房地产与土地评估，押品价值评估培训班教学课件资料-房地产与土地评估PPT讲义

房地产与土地评估

评估行业相关管理、制度现状
评估领域的专门法律法规
1 99 1年11月1 6日以国务院第91号令发布施行的《国有资产评估管理办法》
1 9 9 9年2月1 2日，建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB／T5 02 91－1 99 9）
评估行业相关管理、制度现状
2 0 01年1 1月1 2日，国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》GB／T 1 85 08—2 001)、《城镇土地分等定级规程》(GB／T 1 85 07—2001)，
2 O 0 5年，又发布了“农用地分等定级规程》
资产评估准则框架体系（资产评估协会）
图
财政部
1996年由国资办下发的中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》
1998年2月资产评估协会《资产评估报告签字制度》
2004年2月发布中国资产评估协会制定的
《资产评估准则－基本准则》
《资产评估职业道德准则－基本准则》
财政部
1999年《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》－－91号
中国资产评估协会（会计师协会）制定的《资产评估准则－无形资产》
2004年中国资产评估协会《企业价值评估指导意见（试行）》
2005年资产评估协会《金融不良资产评估指导意见（试行）》
评估程序

明确评估业务基本事项
签订业务约定书
编制评估计划
现场调查

取得土地使用权的途径（划拨、出让、转让、租赁）
地价的概念
土地价格：为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
土地价格的定义应包含：基准日、土地用途、开发程度、土地使用年期、土地价格类型
我国的地价体系：
基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
地价的概念
标定地价：是政府根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
土地出让底价
成交地价

影响地价的因素
一般因素：税收、产业政策、自然经济状况、城市规划、人口及社会因素
区域因素：1、城市商业中心等级影响、道路、公交、生活及公用设施2、环境条件3、产业集聚4、规划限制5、相临区域土地利用6、区域基准地价水平
个别因素：1、规划最有效使用用途2、宗地宽度、进深3、面积4地形与地质5、容积率6宗地基础设施7、临街状况和土地使用年限
土地使用权评估方法
收益还原法－适用于有实现收益或潜在收益 程序：确定总收益、总费用、纯收益 还原利率

建筑物基本概念
建筑物包括房屋和构筑物两大类即建筑物单体评估与土地相结合的房地产评估
一、按经济用途分类
　经济用途分类，大致可分为：商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。
基本概念
二、按结构材料分类
　1.钢结构
　2.框架结构
　3.钢筋混凝土剪力墙房屋
　4.排架结构
　5.砖混结构
6.简易结构
房地产评估方法
市场比较法
收益法
成本法
假设开发法
基准地价修正法
抵押评估：应采用公开市场价值、划拨地应扣除出让金、按份共有地抵押价值为抵押人所享有的份额、共同公有地价值为该房地产价值

评估方法的应用
房产抵押
　应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
评估方法的应用
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押时，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地出让金的数额，可采用下列方式之一处理：
1.将出让土地使用权下的房地产的价值进行评估，再扣减出让金，获得抵押价值；

评估方法的应用
2.用成本法工作，价格构成中不含土地出让金；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额；
3.以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；
4.以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
成本法的应用
一、成本法计算公式
资产工作值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
资产工作值= 重置成本×成新率
二、重置成本的测算方法
三、成新率的测算方法
收益法的应用
一、运用收益法的前提
1.具有独立的、能够连续获得预期收益的能力，故适用于租赁用的房地产、正在经营的企业的房地产和有潜在收益的房地产。对机关、学校、公园等无收益的房地产则不适用。
2.未来的收益是能够用金额计算的。
3.未来收益应包含风险收益。购置房地产是一项投资，而投资房地产既能取得收益，也要承担风险。投资房地产不仅要支付管理资本，还要承担可能出现资金损失的风险。因预期的未来收益是一个期望值，是投资者在投资时估计到能够实现的值，总是安全因素和风险因素共存。
市场比较法的应用
市场比较法的计算公式

房地产评估
案例分析

押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库

押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库，抵（质）押物（权）价值评估考试-押品价值评估、信贷业务审批资格考试相关题库，包括：押品价值评估、信贷业务审批资格考试试题题库（附参考答案）。

题型有：填空题、简答题、论述题、单项选择题、不定项选择题；每种题型再按难度分为：一般难度题、较高难度题、高难度题

四、填空题
（一）一般难度20题
1、短期流动资金贷款指的是贷款期限在（ ）以内，主要用于满足企业正常生产经营（ ）需求的贷款。
答案：
2、从（ ）起，将还旧借新和收回再贷统一为收回再贷，不再使用还旧借新的概念。
答案：
3、流动资金循环贷款指贷款人与借款人（）签订借款合同。
答案：
4、流动资金循环贷款的费率按年费率（）确定。
答案：
5、项目临时周转贷款期限原则上为1年，最长不超过（）含展期。
答案：
6、项目临时周转贷款的审批权限必须严格按照（）和程序执行。
答案：
7、信贷资产转让业务分为（）和（）业务两种方式。
答案：
8、法人账户透支额度一般不超过审批日前12个月内客户在我行日均存款余额的50％，确需超过时，须报（）同意。
答案：

一、单项选择题
(一)一般难度20题
1．中期流动资金贷款期限为几年（C ）。
A. 1年6个月 B.5年 C.3年 D.2年
答案：
正确答案：
2.固定资产贷款不包括以下哪种类型（ D ）。
A. 基本建设贷款 B.技术改造贷款
C. 科技开发贷款 D.循环贷款
答案：
3只能在分行审批的贷款种类是（C）。
A. 备用信用证担保贷款 B. 存单质押贷款
C. 中期流动资金贷款
答案：
4.黄金质押贷款的质押率不得高于（ C ）。
A.60% B.75% C.80% D.90%
答案：
5.办理法人账户透支业务的客户在我行的结算业务量应在（ A ）以上。
A.60% B.75% C.80% D.90%
答案：
6．土地储备贷款、项目储备贷款的审批权在（A）
A.总行 B.分行 C.支行
答案：
土地储备贷款确实由总行审批，项目储备贷款分行也有权。

9.短期流动资金贷款主要用于满足企业正常生产经营（D）需求的贷款。
A.技术改造 B.基本建设 C.网点贷款 D.周转资金
答案：
10. 流动资金循环贷款指贷款人与借款人（C）签订借款合同。
A.一年期 B.三年期 C.一次性
答案：
11.在为企业办理抵押贷款时，以出让方式取得的土地使用权抵押的，抵押率不得超过（ ）。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案： A
12.在为企业办理抵押贷款时，航空器、船舶、车辆等交通运输工具的抵押率不得超过（ ）。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案：
13.在为企业办理抵押贷款时，机器、设备及其他动产的抵押率不得超过（ ），且应从严掌握。
A．50% B.60% C.70% D.80%
答案：
14.资产按其流动性可分为流动资产和（ ）。
A．长期资产 B.固定资产 C.其他资产 D.其他流动资产
答案：
15.下列各项属于资产项目的是（ ）。
A．预收账款 B.预付账款 C.预提费用 D.盈余公积
答案：
16.我国会计准则规定，企业的会计核算应当以（ ）为基础。
A．实地盘存制 B.永续盘存制 C.收付实现制 D.权责发生制
答案：
17.下列会计报表属于静态会计报表的是（ ）。
A.资产负债表 B. 利润表 C.现金流量表 D.利润分配表
答案：

15.每笔委托贷款在到期前（ ）个工作日，支行要通过电话、传真、公函等形式提示借款人按时到期还本付息，并做好通知记录。
A.10 B.7 C. 5 D.3
答案：
16.根据银监发2004[57]号《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于（ ）。
A.50% B. 35% C.40% D.45%
答案：
17. 2004年9月，中国工商银行被环球金融评为（ ）。
A.最佳企业网上银行 B.最佳个人网上银行 C.中国最佳银行 D.最佳项目融资银行
答案：
18.国家实行投融资体制改革后，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行（ ）。
A. 审核制 B. 核准制 C.核准制和备案制 D.备案制
答案：
19.超过支行审批权限的分行优良客户的人民币贷款业务，应报（ ）审批。
A.分行国际部 B.分行主管信贷业务行长
C.分行信管部 D.分行公司业务部
答案：
20.分行公司业务部负责（ ）的人民币贷款业务的审查。
A.所有超过支行审批权限的客户 B.超过分行审批权限的一般客户
C.超过支行审批权限的优良客户 D.超过支行审批权限的优质客户
答案：
21. 对逾期、呆滞、呆账贷款分别控制在各项贷款余额的（ ）。
A.8%、5%、2% B.1O%、8%、5% C.5%、8%、2% D.2%、5%、8%
答案：
22．期末资产负债表“固定资产原值”项目中 包括（ ）。
A.融资租入固定资产原值 B.经营租入固定资产原值
C.已转入清理的固定资产原值 D.正在安装的固定资产原值
答案：
23.下列各项中，一定不会引起现金流量表中现金数额变动的是（ ）。
A.从银行提取现金备发工资 B.非现金资产的增加或减少
C.长期负债的增加或减收 D.所有者权益的增减或减少
答案：
24.现金流量表补充资料中的“固定资产折旧”项目指的是（ ）。
A.“累计折旧”科目的贷方本期发生额
B.“累计折旧”科目的贷方余额
C.“累计折旧”科目的贷方本期发生额中属于本期提取的折旧额
D. “累计折旧”科目的借方本期发生额
答案：
25.( )商业银行资产经营中的核心部分。
A.现金业务B.贷款业务C.投资业务D.中间业务
答案：
26．以下业务中哪些不是负债业务（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.资本金 D.结算业务
答案：
27.以下属于中间业务的是（ ）。
A.存款 B.同业拆借 C.现金业务 D.结算业务
答案：

31.商业银行的经营业务主要包括（ ）、（ ）、（ ）和表外业务。
答案：
32.目前，我行的经营业务是以（ ）业务为主。
答案：
33. 商业银行的资本充足率不得低于（ ）。
答案：
34.贷款的担保方式有（ ）、（ ）、（ ）、（ ）。
答案：

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座材料，包括：押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-评估准则讲座。

一、评估准则基本情况
评估准则的地位和作用
主要的国际性、地区性和国别评估准则
国际评估准则IVS
欧洲评估准则EVS
美国专业评估执业统一准则USPAP
英国皇家特许测量师协会评估指南RICS-Red
Book
香港评估指南

二、我国评估准则体系
从银行角度全面理解
三个系统（财政、建设、国土）
本讲座集中于中国资产评估准则体系

已发布评估准则
资产评估准则—-基本准则
资产评估职业道德准则—-基本准则
资产评估准则—-评估报告
资产评估准则—-工作底稿
资产评估准则—-评估程序
资产评估准则—-业务约定书
资产评估准则—-无形资产
资产评估准则—-机器设备
以财务报告为目的的评估指南（试行）
珠宝首饰评估指导意见
企业价值评估指导意见(试行)
金融不良资产评估指导意见(试行)
注册资产评估师关注法律权属指导意见
价值类型指导意见

资产评估定义
第二条 本准则所称资产评估，是指注册资产
评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，
对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进
行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第三章 操作准则
第十二条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条 评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；（四）现场调查；
（五）收集评估资料；（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。
注册资产评估师不得随意删减评估程序。

第十四条 注册资产评估师执行资产评估业
务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的
价值类型，并对价值类型予以明确定义。
第十五条 注册资产评估师应当熟知、理解并
恰当运用评估方法。
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本
法。

第十六条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条
件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择
评估方法，形成合理评估结论。
第十七条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假
设及其对评估结论的影响。
第十八条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当
形成能够支持评估结论的工作底稿。

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系，包括：押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-中国资产评估准则体系、中国资产评估准则体系图、资产评估准则——基本准则、资产评估准则——基本准则、资产评估准则——评估报告、资产评估准则——评估程序、资产评估准则——业务约定书、资产评估准则——工作底稿、资产评估准则 —— 无形资产、资产评估准则——机器设备、资产评估准则——不动产、以财务报告为目的的评估指南（试行）、珠宝首饰评估指导意见、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见、企业价值评估指导意见（试行）、金融不良资产评估指导意见（试行）、债权资产价值分析技术框架（供参考）、债权资产价值分析报告基本内容和格式（供参考）、资产评估价值类型指导意见

第一章 总 则

第一条　为规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，制定本准则。
第二条　本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
本准则所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员。
第三条　本准则所称资产评估准则，包括资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
第四条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第五条　注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。

第二章 基本要求

第六条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德。
第七条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第八条　注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第九条　注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
第十条　注册资产评估师应当对业务助理人员进行指导，并对业务助理人员工作结果负责。
第十一条　注册资产评估师执行资产评估业务，采用不同于资产评估准则规定的程序和方法时，不得违背本准则的基本要求，应当确信所采用程序和方法的合理性，并在评估报告中明确说明。

第三章 操作准则

第十二条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条　评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。
。

资产评估准则——基本准则

第一章 总 则

第一条　为规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，制定本准则。
第二条　本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
本准则所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员。
第三条　本准则所称资产评估准则，包括资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。
第四条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第五条　注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。

第二章 基本要求

第六条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德。
第七条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第八条　注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第九条　注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
第十条　注册资产评估师应当对业务助理人员进行指导，并对业务助理人员工作结果负责。
第十一条　注册资产评估师执行资产评估业务，采用不同于资产评估准则规定的程序和方法时，不得违背本准则的基本要求，应当确信所采用程序和方法的合理性，并在评估报告中明确说明。

第三章 操作准则

第十二条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。
第十三条　评估程序通常包括：
（一）明确评估业务基本事项；
（二）签订业务约定书；
（三）编制评估计划；
（四）现场调查；
（五）收集评估资料；
（六）评定估算；
（七）编制和提交评估报告；
（八）工作底稿归档。

资产评估职业道德准则——基本准则

第一章 总 则

第一条　为规范注册资产评估师职业道德行为，提高注册资产评估师职业道德素质，维护注册资产评估师职业形象，制定本准则。
第二条　注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第三条　注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第四条　注册资产评估师应当指导业务助理人员和专家遵守本准则。

第二章 基本要求

第五条　注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。

资产评估准则——评估报告

第一章 总 则

第一条　为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条　本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条　注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。

资产评估准则——评估程序

第一章 总 则

第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。

第二章 基本要求

第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。
第六条 注册资产评估师通常执行下列基本评估程序：

附件1：

债权资产价值分析技术框架（供参考）

债权资产价值分析是对债权资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析、估算并形成专业意见的行为或过程，其分析方法主要基于两种途径：一种是以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径，主要包括假设清算法、现金流偿债法和其他适用方法；另一种是以债权本身为分析范围的途径，主要包括交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。
对债权资产进行价值分析时可能存在多种适用的分析方法，不同的分析方法由于分析思路和相关假设条件、限制条件不同，得出的结论可能不同。因此债权资产价值分析应当综合考虑债权价值能够得到体现的各种分析途径与方法，选用一种或多种适用的分析方法，并对各种分析方法形成的价值分析结论进行对比分析，形成最终价值分析结论。
鉴于不良债权资产形成的复杂性、多样性以及分析过程中的一些不确定性因素，债权资产价值分析比其他资产的价值评估和价值分析复杂。注册资产评估师承接价值分析业务应当审慎考虑自身专业胜任能力，根据项目情况，特别是资料的可获得程度和程序的受限制程度，恰当选择分析方法，并对所选择分析方法的适用性进行充分说明。
一、以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径
（一）分析思路
以债务人和债务责任关联方为分析范围，实际上是从债权资产涉及的债务人和债务责任关联方偿还债务能力角度进行分析的途径，主要适用于债务人或债务责任关联方主体资格存在、债务人或债务责任关联方配合并能够提供产权证明及近期财务状况等基本资料的情况。其操作思路主要是通过对企业（含债务人、债务责任关联方）的资产质量进行分析评价，清查核实企业负债，

押品价值评估培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义

押品价值评估资质考试培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析，包括：
押品价值评估资质考试培训班资料，押品价值评估培训班教学课件资料-房地产抵押评估案例分析PPT讲义

房地产抵押评估案例分析

（一）、审查评估报告的程序
权属文件的审查
权属文件:

房地产现场勘查情况

实体状况确认、物证核实
房地产的位置、用途、面积、装修状况、实际使用情况、维护保养情况及周边环境等
实物与权益的不一致性会影响抵押房地产价值的确定
评估报告审查

4、公式选用是否正确；
5、计算过程是否有误。
选用评估方法应遵循的原则
1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）
2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）
3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）
4、无上述条件的选用成本法
方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的

（二）、不同类型抵押房地产评估 报告的审查要点及案例分析
一 、土地使用权抵押
1、土地使用权抵押

4、案例分析及点评
三、房地产抵押
1、房地产抵押

2、审查房地产抵押评估报告时需注意的事项
——划拨方式取得的土地使用权问题
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定

3、案例分析及点评
收益法

其他需注意的事项
1、全面审查评估报告，尤其注意估价限制条件中的特殊条款对评估报告的使用限制；

2、要求评估机构的评估报告附带技术报告；

3、不必过分迷信评估机构资质等级。
（四）、估价报告常见错误
一、方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的
二、市场法
1、选取可比实例不符合条件
2、建立价格可比基础时出错
3、单项修正调整幅度超过20%，综合调整幅度超过30%
4、区域因素与个别因素混淆不清
5、区域、实物、权益修正时应明确具体事项
三、收益法
1、收益确定错误
2、费用确定错误
3、资本化率确定错误
4、其他：
四、成本法
1、区分实际成本与客观成本
2、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。

4、自有资金利息不计入利润，而计入成本。

6、重置价格与重建价格，两者适用条件不同

8、销售税费计算基数为销售收入
9、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。
五、假设开发法
1、必须有明确的规划条件
2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。

5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点

①市场法②长期趋势法③收益法
7、销售税费一般不计息
8、不应忽略某些无形收益
9、总建筑费没有折现到估价时点
六、其他
1、混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清

3、估价报告格式是否规范
4、估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

6、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
7、注意利息的计算方式，期限

9、基准地价修正法应说明地价的内涵
10、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

商业银行押品价值评估培训审查人结课考试试题及答案

考试说明：
1、考试时间为120分钟，满分100。
2、请将答案写在答题纸上。
3、考试结束后，请将答题纸通过NOTES返回到指定邮箱。
（P /A，10％，n）
n 1 3 5 10 15 40 50
P 0.909091 2.486852 3.790787 6.144567 7.60608 9.779051 9.914814

一、单选题：（只有一个最符合题意，每题1分，总计30分）
1、房地产是指土地、建筑物及其他地上建筑物，是（ ）的综合体。
A.权利、利益和收益 B.实物、权益和区位 C.有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能 D.位置和实物

2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地最高出让年限正确的是（ ）。
A．70年、50年、50年、40年、50年 B．70年、50年、50年、40年、40年
C．60年、50年、50年、40年、50年 D．70年、50年、40年、40年、50年

3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通讯 B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通讯、燃气 D.排水、电力、通讯、热力

4、部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋是（ ）。
A.钢混结构 B.砖混结构 C.砖木结构 D.部分为钢混部分为砖混结构

5、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（ ）元/平方米
A.5000 B.1250 C.2500 D.20000

6、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原利率为6%，建筑物占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（ ）。
A.5% B.6% C.6.9% D.7.1%

7、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ ）
A.房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金
B. 房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C. 房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
D. 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

2010年押品培训课件-收费权评估理论与案例分析PPT下载

公路收费权评估理论
（二）参数的确定
采用收益法评估公路收费权的关键在于确定交通量、收费标准、收费期限、维持该公路正常运营所必须支付的成本费用和折现率。
1、收费权质押比例K
收费权质押比例指质押给银行的权益比例，此比例可从出质人与质权人签定的质押合同中获取。

公路收费权评估理论
2、允许收费年限n
根据中华人民共和国国务院令第417号《收费公路管理条例》，当收费公路的收费期限已由省、自治区、直辖市人民政府按照规定标准审查批准后，则批准的收费期限即为允许收费年限N。否则，应参照规定标准并结合实际情况估测允许收费年限N，即对于政府还贷公路的收费期限，按照用收费偿还贷款、偿还有偿集资款的原则确定，最长不得超过15年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费期限，最长不得超过20年。对于经营性公路的收费期限，按照收回投资并有合理回报的原则确定，最长不得超过25年。国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路收费期限，最长不得超过30年。
公路收费权评估理论
3、已收费年限n1
已收费年限n1是指从公路开始收费起至评估基准日已经收费的时间间隔。
公路收费权评估理论
4、第i时间段的FCF
Cfi=息前税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额

上式中，息前税前利润由车辆通行费收入、通行养护支出、营业税金及附加、管理费用、财务费用等因素确定。

（1）车辆通行费收入的确定
车辆通行费收入=∑(各类车日交通量×年收费天数×收费标准)

注：公式中的各类车日交通量不包含免征车流量。

2010年押品培训课件-机器设备评估理论与案例分析PPT下载

主 要 内 容
机器设备基础知识
机器设备评估的特点与难点
机器设备评估的主要工作流程
评估方法
评估案例分析

一、机器设备基础知识
（一）绪言
机器设备是评估中最常见的实物类资产。机器设备种类繁多，其结构、功能与用途各异，加之不同的形成方式和购建来源，使得机器设备的评估有着若干方法可供选择。与其他资产一样，机器设备的价值受到市场供给与需求的影响，也取决于其自身的效用与贡献。这种效用与贡献又在很大的程度上受制于机器设备本身的物理状态、服役能力和技术性能。因此，熟悉机器设备的组成与工作特点，了解其运行与磨损的规律，有助于可靠估计其贡献能力和科学合理地选择评估方法。
一、机器设备基础知识（续）
（二）机器设备概述

一、机器设备基础知识（续）
2、机器的组成
各种机器的用途不同，组成也各不相同。但是，从功能的角度分析，大部分的机器都包含一下几部分：
2.1动力部分：指原动机及其相应的配套装置。它的作用是将非机械能转化为机械能并转给机器，从而为机器提供动力。原动机分为一次动力机和二次动力机。一次动力机是将自然界的一次能源直接转化为机械能，如水轮机和内燃机；二次动力机则是将二次能源转化为机械能，如电动机。
一、机器设备基础知识（续）
在日常生活中，常用的动力机有电动机和内燃机。
2.2传动部分：是将原动机提供的机械能以动力和运动的方式传递给工作部分的装置。它是动力部分和执行部分的中间装置。
常见的传动方式有：机械传动、流体传动、电力传动和磁力转动。
2.3工作部分：指直接完成机器预定功能的部分。如车床的刀架、车辆的车厢等。工作部分是机器直接进行体现的部分，是机器用途、性能综合体现的部分，是机器设备区分和分类的依据。
一、机器设备基础知识（续）
2.4控制部分：指为了提高产品产量、质量，减轻人们的劳动强度，节省人力、物力等而设置的那些控制器。
3、机器设备的分类
3.1按其在生产中的作用分类，分为：
生产工艺类设备：指生产加工类企业的主力设备，它直接改变原材料的物理状况或化学性能，使其成为半成品或产成品。如车床、铣床等设备。
一、机器设备基础知识（续）
辅助生产设备：指保护生产工艺设备完成生产任务的二线设备，如：供电、供水设备、交通运输设备等；
服务设备：如通讯设备、计算机等。
3.2按适用范围分类，分为：
通用设备 、专用设备 、非标准设备（指国家不予定型的自制设备 ）
3.3按国家固定资产分类标准分类

2010年押品培训课件-房地产抵押估价的理论与实务讲义PPT下载

一、什么是房地产？
土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体
房地产存在形态——— 土地、建筑物（或构筑物）、房+地
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权）
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）

不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）
独一无二（没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产
市场不是完全竞争的市场）
寿命长久（使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）
供给有限（土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）
价值量大（单位价值高、总体价值大）
难以变现（变现能力弱，流动性差）
用途多样（可以有多种不同的用途和不同的利用方式）
相互影响（房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）
易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）
保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）

第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征
第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征

四、几个房地产概念与术语
（一）、土地：
我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
国家对划拨用地有着严格的规定。一般仅限于党政机关、军事、基础设施、公益机构、非营利性设施、交通、水利、电力、石油、煤炭等用地。
依法以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨用地条件的，应当实行有偿使用。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让国有土地使用权，除依法规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

2010年押品培训课件-抵押贷款中的矿业权评估问题PPT下载

（一）矿业权评估是我国六大评估专业之一

（ 七）从“贷款角度”看矿业权评估的特点
2.与资产评估相比，矿业权评估价值合理性难以考量
3.关注矿业权评估发展的迹象，动态了解行业变化

2、矿业权价款和价值关系及评估处理

四、评估方法

选择收益法时，注意因模型本身问题，产生“数字符号”问题

成本法分析：

合规性问题
1、正确对待“矿业权有效期”的问题
2、矿业权权属问题
2、矿业权权属问题

相互关系

（4）资源储量评审备案
评审、备案文件（格式）

14、折现率的问题
15、收益重复计算的问题
行业管理体制造成专业对接难度
矿产资源信息的不确定性

4、规范评估报告的要点
1、合规性
（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见。
（2）所有表述、格式、内容必须合规。
（3）履行完整、必要的评估程序。
2、依据的全面、时效性
（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见
（2）取价依据（市场价格、定额、费用等）
（3）产权依据（各种合法、真实的权属证明文件）（有时侯也是取价依据）
3、评估方法的合理性
（1）选择方法的依据（准则、企业现状、价值类型、资料可得性）
（2）方法公式或模型的正确性
（3）参数定义的准确性、取值的正确性等
4、评估值高低
（1）目标趋向不一致：交易与合规）
（2）评估模拟的市场条件、价值类型，与交易时的市场条件、交易方式、价值类型的差异，导致不同的判断结论。
（3）评估师参数取值的选择判断，会导致不同的结论。
5、评估错误
（1）计算错误；（公式计算、合计汇总）
（2）判断错误；（定性判断依据不足、依据与结果矛盾）
（3）表述错误；（专业名词的表述不科学）
（4）逻辑关系：（因、果矛盾）