抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试试题（A、B卷）
注意事项：
1、 本试卷分为A卷和B卷：A卷考试对象为评估复核人、评估审定人；B卷考试对象为评估测算人、评估审查人，请依据报考类别在答题卡中填写唯一的试卷类型。
2、 本试卷满分100分，考试时间150分钟。
3、 请将试题答案填写在答题卡上，否则无效。
4、 考试完毕，请将试卷和答题卡一并交回。
一、判断题（20题，每题1分，共20分。正确打“√”，错误打“×”，不判断不填，判断正确得1分，不判断得0分，判断错误倒扣1分，直至本大题得0分为止。）【本题为A、B卷共同内容】
6. 抵(质)押物(权)价值评估管理办法中规定的价值评估人员包括评估调查人、评估测算人、评估复核人、评估审查人和评估审定人。（ ）
7. 按照我国担保法的有关规定，担保方式有保证、抵押、质押、留置和定金，适合银行贷款的担保方式只有前三种。（ ）
抵押物评估资格考试考前复习教学课件文字讲义
第一部分押品价值评估规范管理的动因
1、为了满足新巴塞尔协议的要求
巴塞尔协议是迄今为止对国际银行业发展产生最大影响的国际协议之一。据国际清算银行最新研究显示，全世界大约有100个国家采纳了巴塞尔协议，协议实施以来，国际银行业的资本充足水平得到了明显提高。1999年６月巴塞尔委员会发布了《新资本充足率协议框架》征求意见第一稿，2004定稿。2007年1月1日开始实施。
（2）但要准确计算一笔贷款的预期损失，必须考虑抵押物的风险缓释作用，能详细的跟踪记录每笔抵押物入账及变现时的价值，以便估计贷款的违约损失率（LGD）–案例1；
因此，总行经过近一年时间的准备，出台了抵押物评估管理办法、建立了押品评估系统，并通过培训及考试建立一批内部评估专业人员。
一、评估对象：除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。
二、评估主体：价值评估是指我行内部资产评估
抵（质）押物（权）价值评估考试大纲标准版
一、考试题型
1、判断题（20题，每题1分，共20分）
2、单选题（30题，每题1分，共30分）
3、多选题（10题，每题1.5分，共15分）
4、填空题（5题，共15分）
5、简答题（2题，共计20分）
二、考试要点
1、抵（质）押物（权）价值评估的对象、主要评估方法；主要评估流程及对应的工作内容；
主要评估方法：抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、收益还原法和重置成本法
评估流程：抵（质）押物（权）价值评估流程包括评估调查、评估资料录入与价值初评、评估复核、评估审查和评估审定等五个阶段。
工作内容：
评估调查工作包括：
（一）到抵（质）押物（权）现场进行清查、勘察、测量等必要的评估程序；
（二）收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的必备资料。
评估资料录入与价值初评工作包括：
押品价值评估资质考试培训班教学课件 – 《房地产抵押评估案例分析》文字讲义
房地产抵押评估案例分析
（一）、审查评估报告的程序
权属文件的审查
权属文件:
包括：《房地产证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地使用权出让合同》等
1、权属文件中记载的权利关系
2、权属文件中记载的权利状况
房地产现场勘查情况
实体状况确认、物证核实
房地产的位置、用途、面积、装修状况、实际使用情况、维护保养情况及周边环境等
实物与权益的不一致性会影响抵押房地产价值的确定
评估报告审查
一、形式审查
1、评估机构的资质审查和评估机构的人员审查
2、审查评估报告本身是否完整，有无漏项
二、实质内容审查
 
押品价值评估资质考试培训班教学课件 – 《物权法》解读文字讲义
内容提要
一、 物权法概述
二、物权法对担保制度的九个重大改进
三、应收帐款质押
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
（二）《物权法》的立法目的
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
概念：简单地说，物权是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。
特征：要强调的是物权是一种优先权。优先主要是指当物权和债权并存的情况下，物权要优先于债权。比如说在抵押权和一般债权同时存在的情况下，抵押权要优先受偿。
种类：整个物权法的体系的构建就是三大权利组成：所有权、用益物权、担保物权。
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（一）物权的概念、特征及种类
一、 物权法概述
（二
押品价值评估考试相关手册、文件、制度、管理规范等资料整理全集
本页整理了众多关于抵质押物权押品价值评估考试相关手册、文件、制度、管理规范等资料全集，包括：
国有资产评估管理办法
《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知
城镇土地估价规程
房地产抵押估价指导意见
固定资产寿命年限终
固定资产折旧年限
《房地产抵押估价指导意见》
建设项目经济评价方法与参数（第三版）
土地评估收费标准
押品内部价值评估报告书格式
城市房地产管理法
国家标准房地产估价规范
土地管理法
中介机构收费标准
资产评估常用数据与参数手册
资产评估核准备案及评估报告常见问题
资产评估准则－基本准则
按件收费，价格：80-150
X公司X资产内部评估报告书
工银 评报（ ）字第 号
背景简介：（包括本次押品价值评估的申请方，押品价值评估的原则、评估基准日、评估基本程序及其他需简要介绍的内容）
一、评估对象概况
（一）与本押品相关贷款项目的简要说明（包括本次拟申请贷款的金额、融资业务品种、融资业务期限及本押品前次评估结果及其与存量抵（质）押合同、存量融资合同对应情况等）。
（二）有关借款人和资产占有方的简要介绍（包括企业性质、规模、信用等级、主业、经营情况、负债情况等和其他有助于了解借款企业及资产占有方的信息）。
（三）有关评估对象概况的描述。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估的情况简介。
（五）其他对押品价值评估有关的信息。
二、评估依据（说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规，资产占有方等提供的有关资料，评估机构和评估人员掌握和搜集的有关资料）
三、评估方法（说明本次评估的思路、采用的方法及方法选取的依据等）
四、评估测算过程
（一）前期准备及现场调查与资产核实（简要介绍前期准备工作、现场调查获得的信息、资产的核实情况和从融资企业获得的相关外部评估报告、权属资料、其他证明材料、市场信息资料等进行内部评估所必须的信息情况）。
（二）评定估算（说明测算过程，参数选取依据等）。
五、评估结论（说明认定价值，并与外部资产机构评估价值或该押品上次评定价值进行比较）
六、特别事项说明
（一）本次评估主要的假设前提条件。
（二）主要影响事项（主要包括评估人员已发现的可能影响评估结论的有关事项，如影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷或重大诉讼事项，被估资产有其他单位的他项权利和其他或有负债情况，以及评估中由于客观条件或能力所限无法确定或控制的事项等）。
（三）押品价值变化分析（主要包括押品自身市场价值变化趋势分析，重评价值与上期评估值或初始值比较分析等）。
（四）相关法律风险提示（主要包括押品的合法有效性分析，押品是否完成担保登记手续，已掌握的法定优先受偿权等）。
（五）其他需要说明的事项。
城镇土地估价规程
目 录
1 总则 3
1.1 规程制定的目的 3
1.2 规程适用范围 3
1.3 从事土地估价的基本规定 3
1.4 职业道德 3
1.5 土地估价报告的有效期 3
1.6 土地估价的法律依据 3
1.7 规程解释权 3
2 城市土地估价基本原则和程序 4
2.1 城市土地估价的基本原则 4
2.2 城市土地估价的程序 4
３、城市土地价格的影响因素 6
3.1 城市土地价格影响因素分类 6
3.2 一般因素 6
3.3 区域因素 6
3.4 个别因素 6
４．基准地价评估 6
4.1 准备工作 6
4.2 资料调查与整理 7
4.3 基准地价评估的技术路线 8
4.4 级差收益（地租）法评估基准地价 8
2. 模型选择方法 11
4.5 利用土地交易资料评估基准地价 13
4.6 利用土地交易资料评估路线价 18
4.7 城市基准地价的确定 19
4.8 基准地价修正系数表的编制 20
4.9 基准地价图的绘制 23
4.10 基准地价更新 24
5 宗地地价评估基本方法 28
5.1 宗地估价程序 28
5.2 收益还原法 29
5.3 市场比较法 32
5.4 成本逼近法 38
5.5 剩余法 40
5.6 基准地价系数修正法 42
6 各类用地宗地价格评估 45
6.1 宗地类型 45
6.2 居住类宗地价格评估 46
6.3 商业金融业用地宗地价格评估 46
6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 46
6.5 交通用地宗地价格评估 46
6.6 综合用地宗地价格评估 46
6.7 公共绿地价格评估 46
7 不同土地权利的宗地价格评估 46
7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： 46
7.2 土地所有权价格评估 46
7.3 土地使用权价格评估 46
7.4 土地租赁权价格评估 46
7.5 土地抵押价格评估 46
7.6 土地地役权价格评估 46
8 土地估价成果验收及确认 46
8.1 基准地价成果的验收及确认 46
8.2 宗地估价成果的确认 46
9 名词解释 46
城市土地估价规程
1 总则
1.1 规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德
土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
押品评估培训班-评估理论及案例分析课件全集
押品评估培训班-评估理论及案例分析课件全集，包括4大类押品评估理论及案例分析课件：机器设备评估理论与案例分析PPT课件+案例、房地产抵押估价的理论与实务PPT课件+案例、收费权评估理论及案例分析PPT课件+案例、在建工程评估理论与案例分析DOC课件+案例
单独一组收费，价格：220
机器设备评估理论与案例分析
（一）机器设备种类繁多，个体间差异大，评估人员很难做到熟悉所有的设备，加之大多数设备使用时间跨度大，可比性强的参照物或相应价格难以寻觅。
（二）随着电子计算机技术、材料技术和制造加工技术的不断发展，机器设备自身的技术含量增长速度也越来越快，使得设备使用周期变短，替代产品增多，技术成为设备性能及其价值的重要影响因素，而评估中很难准确估计技术贬值程度。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（三）机器设备具有配套性和组合性特点，局部或个别的因素会直接影响整个生产过程或产品质量，评估中要给予充分考虑和关注，但大多数机器设备不具备独立获利能力，评估中收益法的使用受到很大限制。
（四）个别设备附加土建费用高，成本组成复杂，其固定特性使得资产转让或再交易困难，评估中必须考虑继续使用可能。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（五）在不同的使用环境、使用强度和频度下，机器设备的磨损及贬值状况有所不同，评估中不能简单用工作时间或工作量对其进行估计。
机器设备的寿命指其从投入使用开始，经过有形磨损和无形磨损，直至在技术上或经济上不宜继续使用，需要更新改造所经历的时间。
机器设备的寿命可分为
自然寿命、经济寿命、技术寿命
1、自然寿命（物理寿命）
四、评估方法（续）
①重置成本的构成
重置成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括：设备净价、运杂费、安装费、基础费和其他合理成本等。
间接成本包括：管理费、设计费、工程监理费、保险费等。②重置成本的测算方法
重置成本的测算方法主要有：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估算法、功能价值法等。
四、评估方法（续）
以上方法应注意判断、分析重置成本口径与抵押人提供的历史资料口径的差异以及适用前提条件。
如：物价指数法
资产重置成本（指复原）＝资产历史成本×资产评估时物价指数／资产购建时物价指数
物价指数指评估基准日或能够代表基准日的物价指数，而且是资产的类别或个别物价指数 。
仅考虑了价格变动的因素，未考虑生产技术进步和生产率的变化因素。
2.3功能性贬值
设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。变现为被评估的设备与同样规格或生产能力的新设备相比，能耗高、操作不便、劳动强度和生产效率低、功能少等。功能性贬值存在两种表现形式：由超额投资成本和超额运营成本。
四、评估方法（续）
待估资产功能性贬值额＝∑（待估资产年净超额运营成本×折现系数）
净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
2.4经济性贬值
经济型贬值是由外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争加剧，产品需求减少导致设备开工不足，生成能力相对过剩；原材料、能源提价，造成成本提高，而生产的产品售价却没有相应提高等。
四、评估方法（续）
经济性贬值估算前提和对象范围
设备经济性贬值的估算主要是以评估基准日以后是否闲置、停用或利用不足为依据。
计算设备经济性贬值的对象主要包括：生产线或机组、大型重要设备等。对一般中小台设备、季节性使用设备、辅助生产设备等，通常不单独计算其经济性贬值。对于评估基准日不再继续使用或无法继续使用的设备不专门估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）
经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额乘以经济性贬值率获得。
对于那些今后肯定要继续使用，但近期内仍将闲置的设备 ，可按其闲置时间和资金成本估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）
部分超规划建筑、部分已售在建工程评估
一、在建工程基本情况
“×ו×××”项目D、E、F部分在建工程及项目占用土地使用权位于××路与××大街交汇处（××路166号），其西临××路、北临该项目一期（距××大街约100米）、西南两面临住宅小区。地处××市城区住宅II级地段、商业IV级地段。
根据委托方提供的该项目的二期综合技术经济指标显示：有玫栋房屋，包括壹栋叁至贰拾肆层商务公寓酒店，壹栋叁拾层住宅楼，壹栋贰拾伍层住宅楼，陆栋叁层独立式联排住宅，总建筑积为82472平方米，其中住宅建筑面积为28934平方米，商务公寓酒店建筑面积建筑面积53538平方米（商务公寓建设面积为
抵质押物权押品价值评估资格考试4则案例
押品价值评估资格考试案例题参考，包含4则抵质押物权押品价值评估考试案例
案例1
1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的市场价值。
3、评估过程：
⑴选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
⑵收集有关的评估资料：
① 收集待估土地资料（略）。
② 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见交易实例情况表
案例2
某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。
⑴永续经营条件下的评估过程：
案例3
重置购建设备一台，现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备的重置成本为：
案例4
某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：
押品价值评估资格考试5则案例
押品价值评估资格考试案例题参考，包含：市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例5则案例
市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。
表一：可比实例情况
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 5000
（人民币元/㎡） 650
（美元/㎡） 5500
（人民币元/㎡）
成交日期 2006年1月1日 2006年3月1日 2006年7月1日
交易情况 +2% +5% -3%
房地产状况 -8% -4% +6%
在表一的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1：8.4，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格如下：
成本法案例
【案例二】某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
【解】该题主要是注意重新购建价格应为估价时点的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：
押品评估资格考试重要知识点整理
押品价值评估流程指评估人员按照规定的评估程序，选择适当的价值类型，运用合理的评估方法，对押品从接受到完成价值认定的全部过程。
2.押品价值评估须坚持客观性、公正性和谨慎性原则。
3.本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处置）信贷业务对应的押品价值评估流程。
7.评估调查包括评估资料搜集和现场调查等，由评估调查人完成。评估调查人对资料的完整性、真实性负责，原则上应于五个工作日内做好现场调查和资料准备工作。
8.评估调查工作包括：
（一）相关资料的搜集、整理
1.抵（质）押权属所有人同意以其抵（质）押物（权）担保的合法有效的书面文件;
2.押品已对其他债权设定担保的情况证明；
7.押品清单及基本资料；
8.押品照片。主要包括待评对象的基本信息，照片须为彩色照片或电子版，现场调查人员须在一张照片中入景；
9.其他所需资料。
（二）现场调查工作：
⒈核实押品范围，避免涉案、存在产权纠纷或不属于押品的资产纳入押品价值评估范围；
2.核实产权证明文件内容是否与会计账目一致，如果不一致，须查明原因；
8.存货类。主要包括证明存货所有权的文件及附件，与存货有关且能证明保管存货的仓库或企业拥有专业的管理设备和技术、完善的管理制度、合格的管理人员及高效的进出库信息传递系统等事项的书面材料。购买的存货还应提供《购买合同》、有关凭证和发票。
9.公路收费权类。主要包括公路建设项目立项、评估、批准开工的批文，省级人民政府及其职能部门批准的公路收费文件（公路收费站数量、站点批文，公路收费标准批文），公路建设经营项目各投资人或项目公司董事会或股东会、股东大会依公司章程作出的同意公路收费权质押的书面决议，省级人民政府及其职能部门同意公路收费权质押的批文。有关各方签署的建设承包合同、融资协议、技术咨询合同、保险合同等。