分类： 抵（质）押物（权）价值评估资质考试

押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估总论PPT讲座讲义

第一章 总论
第一节 资产评估及其特点
第二节 价值类型和评估目的
第三节 资产评估假设与原则
第四节 资产评估与会计、审计的
关系
第五节 资产评估在中国的发展

第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
(一)资产
1.含义:
资产是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

2.资产的基本特征
（1）.资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）.资产必须能以货币计量。
（3）.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。
3.资产的分类

(二)价格和价值
价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。

(三)资产评估
1.定义
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
2.要素
主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、评估方法。

押品价值评估培训-资产评估实务-资产评估的基本方法PPT讲座讲义

第二章 资产评估的基本方法
第一节 资金的时间价值
第二节 市场法
第三节 收益法
第四节 成本法
第五节 评估方法的选择

第一节 资金的时间价值
含义：资金的时间价值是指一定数量的货币资金在不同的时点上具有不同的价值，反映不同时点上资金之间的关系，又称为货币的时间价值。
计算方法：
（1）较早时间的货币价值换算为以后时间货币价值的方法，称为复利值的计算，亦称终值计算；终值是指若干时期（通常是年）后包括本金和利息在内的未来价值。
（2）将未来值换算为较早时间货币价值，称为现值计算。现值是指未来一笔资金的现在价值。

一、单利终值和单利现值
（一） 单利终值的计算
F=P（1+r×n）
式中：F—终值；
P—现值；
r—利率；
n—时期数。

例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息不再计息，求三年后本利和。
解：F=1000（1+10%×3）
=1300（万元）

（二） 单利现值的计算

Ｐ＝Ｆ·[ １／（１＋ｒ·ｎ）]

二、复利终值和复利现值
（一）复利终值的计算
Ｆ＝Ｐ（１＋ｒ）ｎ
式中：（１＋ｒ）ｎ为复利终值系数，通常用（F/P，r,n）表示，所以复利终值计算公式又可以用下式表示：F=P(F/P,r,n)。(F/P,r,n)表示在已知r,n和P的情况下求解F值。

例如：末企业向银行借款1000万元，借款期限为3年，年利率为10%，所得利息计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3)
=1000（1.3310）
=1331（万元）
或：1000×（1+10%）3=1331（万元）

押品价值评估培训-土地评估操作实务PPT讲义

第一部分 我国的土地制度及相关政策

■我国的土地制度及相关政策
1.土地的特性
2.土地权利
3.五种土地使用权性质
4.土地分类
■土地使用权的处置问题
1.变现能力分析
2.处置中的有关问题
3.闲置土地的处置
■土地使用权价格评估
1.评估方法介绍
2.划拨土地使用权的评估
3.储备土地的评估
4.估价报告中存在的几个问题

（二）土地权利

土地权利：是土地法律制度的核心内容，是指权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。
传统分类：

我国现行的土地所有制：社会主义土地公有制
城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有
土地所有权——是土地所有制的法律表现形式，即土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。
土地使用权——是土地使用制的法律表现形式，是依法对土地的占有、使用、收益和部分处置的权利。

划拨国有土地使用权
概念：是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
内容：不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。
—–未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

押品价值评估培训-房地产评估操作实务PPT讲义

房地产评估操作实务
内容
房地产估价
房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价规范
技术规范：
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）
2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
《房屋完损等级评定标准》

房地产抵押价值含义
房地产抵押相关政策
1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。

2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”

3、房地产抵押的限制范畴

房地产估价流程
l、明确估价基本项
2、拟定估价作业方案
3、搜集估价所需资料
4、实地查勘估价对象
5、选定估价方法计算
6、确定估价结果
7、撰写估价报告
8、估价资料归档

押品价值评估培训-房地产评估基本知识讲座讲义

注册房地产估价师
注册土地估价师

一、估价理念
1、房地产估价要掌握的五大基本知识点
(1) 房屋基本知识
(2) 土地基本知识
(3) 市场比较法-基准地价系数修正法、长期趋势法、路线价法
(4) 收益还原法
(5) 成本法-假设开发法，
成本法是过去投入成本的相加即从老板口袋掏出来的钱相加，收益还原法是未来收入的相加即装进老板口袋的钱相加，但都不是简单的相加，而是要考虑资金的时间价值，市场比较法是现在的比较修正。

2、估价与评估的含义有所不同
估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定资产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同，主要有“估价”和“评估”两种。
一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估，甚至可以包含资产管理体制（如国有资产管理体制）评估等。因此，虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为评估。另外，“资产评估”这个概念在国外也很少见。

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题三

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。）

1.资产评估的主体是指（ ）。

A.被评估资产占有人

B.被评估资产

C.资产评估委托人

D.从事资产评估的机构和人员√

2.某台设备为1980年12月购进，账面值200万元，购进时的定基物价指数102%，以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。已知 1985年、1990年、t995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%，则该设备的重置成本最接近于（ ）万元。

A.235√

B.240

C.295

D.350

4.为节省资源和减少污染，政府规定年产直万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力在1万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于（ ）。

A.功能性贬值

B.经济性贬值√

C.实体性贬值

D.破产清算贬值

6.资产评估中，评估综合计划与评估程序计划的关系是（ ）。

A.综合计划是在程序计划的基础上编制的

B.程序计划是综合计划的一部分

C.综合计划与程序计划无关

D.综合计划是编制程序计划的依据√

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题二

一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)

1.在目前的资产评估整个过程中,具有“事实判断”性质的评估环节是( )阶段。
A.前期工作
B.资产清查 √
C.评定估算
D.评估审核
2.资产评估最基本的前提假设是( )假设。
A.公开市场
B.持续经营
C.清算
D.交易 √
3.在时间、地点和市场条件确定的前提下,评估结果的价值类型应与( )相匹配。
A.评估目的 √
B.评估方法
C.评估原则
D.评估准则
4.从资产交易各方利用资产评估结论的角度看,资产评估结果具有( )。
A.专业性
B.咨询性 √
C.市场性
D.公正性
5.某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床365台,账面原值为2555万元,评估人员将其中10台机床作为典型进行了详细评估,该10台机床的重置成本为84万元,其账面原值为70万元。若被评估的365台机床设备的平均成新率为60%,则该365台机床的评估值最接近于( )万元。
A.1500
B.1756
C.1840√
D.3066

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试复习试题一

土地部分

1、最能反映土地使用强度的指标是 ( D ) 。

A.建筑高度
B.覆盖率
C.建筑面积
D.容积率

2、某宗地,土地单价为3000元/平方为,该宗地容积为1.5,建筑面积为150平方米,则楼面地价为 ( C ) 元/平方米。

A.20
B.200
C.2000
D.4500

土地单价 = 土地总价值/土地总面积
容积率 = 建筑物的总建筑面积/土地总面积
楼面地价 = 土地总价值/建筑物的总建筑面积

则 楼面地价 = 土地单价/容积率 = 3000/1.5 =2000

评估从业人员资格考试辅导-房地产评估理论与案例PPT讲座下载

房地产评估理论与案例
主 要 内 容
房地产概述
房地产评估的常用方法
土地制度和地价管理政策简介
土地使用权评估的基本方法
房地产评估理论与案例
房地产概述
房地产的基本概念
房地产的特征
房地产的类型
房地产价格影响因素
房地产评估原则
房地产评估程序
房地产评估方法的选择
房地产评估报告格式
房地产权属证书

房地产的概念（1）
房地产的整体概念
是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体
土地
是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
建筑物
是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类
其他地上定着物
是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）

房地产的概念（2）
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）
房地产存在形态
土地、建筑物、房地
房地产的特征
不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）
独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）
寿命长久（使用时间）
供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）
价值量大（单位价值高、总体价值大）
流动性差（房地产的变现速度）
用途多样（房地产利用方式的优选）
相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）
易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）
保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）

评估从业人员资格考试-房地产评估理论与案例题

抵（质）押物（权）价值评估从业人员资格考试-房地产评估理论与案例题下载，包含市场法案例、成本法案例、收益法案例、剩余法案例、成本逼近法案例等5个案例！

市场法案例
【案例一】为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易案例作为可比实例，有关资料见表一。

试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。
【解】测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格如下：
1、计算公式
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
2、求取比准价格VA：

成本法案例
【案例二】某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是

收益法案例
【案例三】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；

剩余法案例
【案例四】：某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房

成本逼近法案例
【案例五】：某开发区土地总面积为5k㎡，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000㎡。根据测算