瑞信的一份报告指出，一些公寓项目的退回单位数量令人咋舌，严重扭曲了官方每月统计及公布的市场销售数据的准确度。（档案照片）

“卖一买二”投资策略是特别针对那些拥有价格涨得相当不错的组屋夫妇客户群。这个策略并不适合每个人，进行这种有风险的投资，夫妻俩必须有相当高的收入，并且经济稳定，或者有一定的闲钱。总之，屋主要量力而为，不要被房地产经纪的销售手法所迷惑。

最近，有媒体报道了房地产经纪近期惯用来游说买家投资房地产“卖一买二”的投资策略，有关当局也点出这种投资策略的潜在风险。

这种在市场上已存在一阵子的“卖一买二”投资策略，是特别针对那些拥有价格涨得相当不错的组屋夫妇客户群。

经纪一般会建议他们先把组屋卖掉，然后夫妇俩以自己的名字各自购买一套公寓，再用卖屋的钱来支付这两套公寓单位的首期付款。

两套公寓单位，一套用来自住，另一套出租，这样一来，既有新公寓住又能赚取租金收入，这个“卖一买二”的投资策略简直太完美了。

乍看之下，这种房地产投资方式确实有它诱人之处。假设公积金储蓄足够偿还两套公寓的部分贷款，每个月的租金收入又能支付每月的剩余房贷，夫妇俩可能都不必动用月薪来补贴这个房地产投资。

最吸引人的地方还是，因为夫妇俩是以自己的名字各买一套公寓，就可避免因购买第二个房地产而得支付的12%额外买方印花税。

实际上，“卖一买二”投资策略对组屋提升者真的有那么完美吗？

“卖一买二”风险可能更大
这种房地产投资策略在媒体曝光后，引起有关当局的关注，并提醒屋主注意隐藏的风险，尤其是在目前全球经济低迷的大环境下，风险可能更大，只要夫妇俩其中一个丢了工作而无法马上找到相等薪金的工作，或出租的房子无法获得理想的租金收入，都可能导致全家必须承受两个贷款所带来的经济压力。

看来这个策略并不适合每个人，进行这种有风险的投资，夫妻俩必须有相当高的收入，并且经济稳定，或者有一定的闲钱。总之，屋主要量力而为，不要被房地产经纪的销售手法所迷惑。

经济不景气，新公寓项目仍一个接一个推出，甚至一星期内有好几个新项目同时登场，面对竞争激烈的新公寓市场，房地产经纪为了推销房子，用尽各种奇招怪术在所难免，也是可以理解的，但一些经纪的推销手法却令人难以苟同。

经纪出示选购权书游说买房
有读者爆料，他最近和朋友去一个刚放盘的公寓项目看房，接待他的经纪热心促销，企图以其三寸不烂之舌说服他预订一个两卧室的单位，他正犹豫不决时，这个经纪告诉他自己也定了一套，还出示自己签下的选购权书（option to purchase，简称OTP），经纪这一招，果然增强了这名读者购房的信心。

后来他发现，接待他朋友的另一名经纪也说自己预定了一套两卧室的单位，同样也出示了选购权书。两人告诉他们的经纪需要时间考虑后，就在现场走走，竟然发现有不少经纪采用这种销售方式。

看到这种现象，这两名潜在买家心中不免产生疑问：如果现场有三分之一的经纪都签了选购权书，那这个项目不是可以很快就卖完了？这些经纪是有诚意的买家吗？

针对读者的疑问，我向一些熟悉这个行业的朋友了解，他们认为这种销售方式是可能存在的，有一些经纪为了拉客、增加销售说服力，以让潜在买家安心订购单位，不惜出此一招。

业界的朋友透露，在签下选购权书的经纪当中，不乏真正的买家，但不排除有些经纪是为了推销房子而出的奇招。这些经纪在签下选购权书后，一般必须在三个星期内执行选购，若没法执行选购，他将有可能被发展商没收相当于屋价的1.25%定金。

但以现在的市场惯例，一般发展商都可通融，允许重新发多一份选购权书，而经纪又有多三个星期使用新的选购权书来推销公寓。就这样一直向发展商要求重发新的选购权书，直到没有办法再重发，才会失去定金，而这也就当作“退回公寓单位”。

所谓退回单位（returned units），指的是买家签署选购权书和支付定金后，却改变主意决定退回单位。买家支付的部分定金以至全部定金会被卖家或发展商没收。

高佣金促成经纪“买房来卖房”
对一个佣金可达2.5%的经纪来说，能够做成几宗交易或卖出至少一个相等于买进户型的单位，即使被没收定金，他还是有钱赚的。换句话说，只要房地产经纪的佣金越高，这一招就更凑效。

不难发现，市场上新项目越多，竞争越激烈，一些发展商越愿意支付较高的佣金，房地产经纪因此就有空间使出这种“买房来卖房”的销售策略。

这种“买房来卖房”的销售伎俩虽然未必会对购屋者造成损失，但它肯定是不良的销售手法，因为买家可能会被经纪的选购权书误导而做出购房决定。更严重的是，这些没有执行的选购权书也大大影响了官方每月收集来统计市场数据的准确度。对此，市区重建局已经开始在每月为上一个月所发布的数据做出适当的调整。

根据9月份的一项统计数据，在该月售出和退回的公寓项目单位比率参差不齐。9月份卖得最好的是新登场的Park Clematis，售出的316个单位，只有一个单位退回。

但是，一些也卖得不错的项目如Parc Botannia卖出了61个单位，可是当月退回的单位却高达38个，占售出数量的六成。

数据显示，本地一些新私宅项目的退回单位近期走高，而买家放弃定金，把新购单位退回给发展商的因素各异。市场人士发现，一些越多人排队抢购的项目，退回单位比率越高，买家可能因一时冲动或经不起经纪游说，签下了选购权书，事后才发现自己负担不起，只好把它退回给发展商。

重发选购权书不仅是房地产经纪的销售手法，当然也有较普遍的因素是上述提到的买家改变主意，或者买家更换个人资料。而组屋提升者一般需要多一点时间解决贷款和资金问题等，所以多数会要求发展商重发选购权书，发展商通常会通融而重发给买家。

今年2月，瑞士信贷（Credit Suisse）发布了一份报告，指出本地一些公寓项目的退回单位数量有上升的趋势，特别是自去年7月的降温措施实行以来，一些公寓项目的退回单位数量令人咋舌，严重扭曲了官方每月统计及公布的市场销售数据的准确度。

报告提到，这当中的原因是一些发展商为了锁住买家，愿意通融买家要求多次重发选购权书所致。甚至有些发展商也没有因买家无法执行选购权书而没收部分定金。

无论是买家或卖家，都需要有一套能够真正反映房地产市场的数据作为参考。千奇百怪的房地产销售手法在所难免，但经纪适当的销售方式才能找到真正的买家，买家也必须量力而为，谨慎考虑后才签下选购权书，不可举棋不定，草草了事。更重要的是，买房前要做好功课，却忌跟风，才不会掉入楼市的销售陷阱。