寻找日本房地产机会

日本2019年的基准地价连续2年上涨，地方的商业用地价格时隔28年转为上涨。以超低利率和访日游客的增加为东风，日本地价显示出坚挺的势头，但在投资和房地产开发的一线，可以看到对地价上涨持续性的担忧。

“第一目标是东京的办公楼。如果没有，希望是酒店，想买价位在100亿日元左右的楼盘”，香港的投资基金9月中旬向日本的房地产企业表明了投资东京的想法，之后补充说，“如果难以找到，希望投资其他城市”。

日本国土交通省发布的截至2019年7月1日的基准地价显示，东京23区的商业用地价格同比大幅上涨8.4％，超过2018年的7.2％。以再开发和东京奥运会为推动因素，东京一直吸引着全球资金。但在东京新的投资对象出现了供应短缺。

在东京以外寻找投资对象的行动活跃。Hulic Reit投资法人（Hulic Reit, Inc.）的投资公司此前把办公楼投资的主要区域定为东京23区，但自4月起加入了横滨和千叶等东京附近的政令指定城市。

房地产信息服务商世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，在东京（大手町），由于项目价格上涨，办公楼的预期收益率降至3.35％，创出历史新低。尽管在超低利率下依然是有吸引力的投资对象，但与收益率达到5％左右的札幌、仙台和福冈相比，吸引力减弱。

追求收益率的投资资金正在流向日本的地方。日本的上市房地产投资信托（J-REIT）的数据显示，2019年4～6月对地方城市的投资额占到整体的29％，大幅超过2018年全年的22％。在福冈，商业用地的基准地价上涨率达到12.8％，达到12年来的最高水平，札幌和仙台也超过10％。

不过，日本地方的地价上涨范围扩大有限。在秋田、福井和德岛等26个县，商业用地价格持续下跌，在其中9个县，县政府所在地的地价也低于上年。

日本很多城市人口持续减少，也难以指望访日游客的激增和大规模再开发。三井住友信托基础研究所的北村邦夫指出，（在这些地点）“想要出售办公楼时难以找到买家，很难成为投资对象”。

倡导到日本地方投资的Marimo地方创生房地产信托投资法人（marimo Regional Revitalization REIT）的投资公司8月修改仅限于人口20万人以上城市的原则，将甲府（人口18.8万）等纳入投资对象，但新规定也指出“原则上需符合人口20万人以上”，保持了慎重。

是把资金投向地价高涨的东京还是投向尚未迎来地价复苏的日本地方，房地产企业的判断也不相同。

野村不动产控股（HD）把目光投向地方城市的再开发。该公司社长沓挂英二表示，“将以新干线的车站为中心扩张”。在群马县的高崎站和静冈县的三岛站推进项目建设。他认为即使并非福冈和札幌这样的大城市，只要具有交通便利的优势，就有足够商机。

另一方面，住友不动产的开发核心是东京。强调称“除了压倒性的办公楼的汇聚之外，人口也在持续流入”。虽然面临劳动力短缺导致的建设人工费上涨等成本增加因素，但计划寻找便利性优良的土地以确保收益。

长达26年的日本基准地价的下跌在2018年终结，2019年显示出连续2年上涨的复苏态势，但投资资金和部分房地产企业对于持续性日益感到不安。