利率下降通常对银行的抵押贷款业务有利，但有时也不尽然。
抵押贷款服务权价值是银行抵押贷款业务的关键部分。第二季度利率下降对抵押贷款服务权价值造成冲击，拖累了富国银行(Wells Fargo & Co. ,WFC)、摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co. ,JPM)和其他贷款机构原本强劲的住房贷款业务。
抵押贷款服务包括对住房贷款收取还款和履行其他管理职责，但利率下降时，这些抵押贷款的服务权价值通常会下降。
富国银行说，第二季度抵押贷款服务权的价值为121亿美元，较第一季度末下降9%。富国银行是抵押贷款服务权第一大行。该业务第二大银行摩根大通表示，第二季度抵押贷款服务权价值下降15%至51亿美元。
利率下降通常会刺激借款人申请住房贷款或进行再融资，但上述变动显示出利率下降的另一面。联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)数据显示，第二季度末，30年期固定抵押贷款平均利率为3.73%，低于第二季度初的4.08%。经过几年加息后，美国联邦储备委员会（简称：美联储）已经暗示准备降息，这转而会降低抵押贷款和其他债务的借贷成本。
不过，尽管较低的利率可能刺激抵押贷款的发放，但通常会损害服务权的账面价值。这是因为较低的利率使房主更有可能为抵押贷款进行再融资，或以其他方式提前还清贷款，这意味着服务方失去了这一未来收入的来源。
这可能是一项单调乏味的业务，但对许多贷款机构来说却很重要。贷款机构可为自己发放的抵押贷款提供服务，也可购买其他贷款机构发放的抵押贷款的服务权。对于一些机构来说，这样做可以产生稳定的收入。举例来说，Citizens Financial Group Inc.去年收购了一家贷款机构，其服务的抵押贷款规模随之增加了一倍，使得抵押贷款银行业务收入猛增。
在上周发布的第二财季业绩报告中，银行披露这些资产的价值大幅下降。为抵押贷款服务交易提供咨询的SitusAMC董事总经理Mark Garland说，迄今为止公布业绩的银行抵押贷款服务权益业务的公允价值普遍缩水7%至10%。
抵押贷款服务业务的下降速度让许多高管措手不及。
标普全球评级(S&P Global Ratings)信贷分析师Stephen Lynch表示：“当利率朝着一个方向稳步而不是快速变动时，抵押贷款公司表现最好。”Lynch称：“我们肯定看到了错乱。”
银行通常使用衍生品来防范其服务权价值的波动，这种做法被称为对冲。但当利率快速下降时，这种做法就会变得更加困难。一些贷款机构透露，他们的对冲操作反而让自己手足无措。Garland表示，这是一个很难展开对冲的季度。
当银行提供抵押贷款服务时，他们可抽取贷款还款的一小部分。许多银行接受这项工作是因为可借此与借款人建立联系，并设法向他们销售其他银行产品，同时还能获得收入。
根据行业研究机构Inside Mortgage Finance 3月底的数据，银行为大约3.6万亿美元的抵押贷款提供服务，这些抵押贷款被打包成房利美或联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)的证券，或者出售给其他投资者。
随着抵押贷款利率触及多年高点，买卖服务权去年成为一项热门交易。此类交易已随今年利率的下降冷却下来。根据Inside Mortgage Finance的数据，在第一季度利率下降的情况下，房利美、房地美和美国政府国民抵押贷款协会(Ginnie Mae)易手的服务权价值为1,357亿美元，较前一季度减少400亿美元左右。
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