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房地产抵押品的风险分析与判断
第二部分：作为抵押品的房地产价值判断
如何给房地产估价
1、房地产估价的概念
定义1：房地产估价即房地产价格评估，是以房地产为估价对象，对其客观、合理价格的估计推测或判断。为特定目的的估价房地产的特定权益在特定时间的价值的活动。
定义2：是估价人员模拟市场的价格形成的过程，将房地产价格显现出来。
2、估价的基本要求与技术性原则
基本要求：独立、客观、公正
合法原则
最高最佳使用原则
替代原则
估价时点原则
3、房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法，即成本法、市场法（市场比较法）、收益法。
此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等
a.成本法
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
理论依据：生产费用原则，替代原则
适用范围：新建房地产、在建工程、旧有房地产、土地
运用成本法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
（2）估算重置价格或重建价格；
（3）估算折旧；
（4）求出积算价格。
成本价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
b.市场法（市场比较法）
将估价对象房地产与近期即应发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生交易的类似房地产价格修正得出估价的房地产价格的方法。
理论依据：经济学的替代原则
适用范围：房地产、建筑物、土地；市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行交易日期修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）求出比准价格。
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整
市场法估价的前提条件
（1）需要一个充分发育活跃的房地产市场
（2）参照物及估价对象可比较的指标
（3）技术参数等是可以收集到的
c.收益法：
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
理论依据：预期收益理论
适用范围：有收益或有潜在收益的房地产估价
运用收益法估价应按下列步骤进行：
（1）搜集有关收入和费用的资料；
（2）估算潜在毛收入；
（3）估算有效毛收入；
（4）估算运营费用；
（5）估算净收益；
（6）选用适当的资本化率；
（7）用适宜的计算公式求出收益价格。
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