2012年AFP分组案例-多房产家庭减债规划综合案例规划答案解析

一、家庭成员背景资料
高先生35岁，为房产投资客，过去5年来由于房价持续上涨，把赚来的钱都再投入在房子上面。目前还有三套房在手。一套是门面房，买入价200万，目前市价250万，年租金10万元，还有贷款100万元，还有10年还清。一套是写字楼，买入价150万，市价180万，年租金6万元，还有贷款90万元，12年还清。一套是住宅，买入价100万，目前市价也是100万，年租金3万元，还有贷款50万元，15年还清。高太太36岁，为民企职员，月税前薪资5000元。有一个儿子6岁，即将念小学。全家年生活支出7万元。家庭资产还有一套80万元的自主房产，无贷款，另有20万元的上市公司股票。

二、客户理财目标
1）由于租金收入还不够缴房贷本息，在房产调控政策下的房价也开始下跌，打算出脱店铺或写字楼降低贷款额，并卖掉目前的住宅，搬到较大的投资住宅住。
2）高先生不再以投资房产为业，去找一个年收入5万元的工作。
3）儿子大学前的教育金每年1万元现值，大学学费每年2万元现值。
4）两夫妻打算20年后退休，退休后的生活费用每年6万元现值。

三、基本假设
1) 生活费增长率与学费增长率均假设为5%。工作后收入增长率5%。
2) 房贷的平均利率为7%。
3）高太太的三险一金扣缴率，养老8%，医疗2%，失业1%，住房公积金个人与企业各10%。当地社平工资3000元，最高扣缴3倍。

四、问题
1）方案分析：就出售店铺或写字楼，从收益率与现金流的变化，作利弊分析。
2）财务诊断：依前项规划编制高先生售房后的家庭资产负债表与现金流量表。
2）目标可行性分析：就扩厂后能否达到其他的理财目标，提出结论与调整建议。
4）产品推荐：请以目前市场上可提供的投资、保险与信贷产品来做推荐。