2012年AFP金融理财师考试-AFP最新课件（打印版、讲义版）

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金融理财师资格认证培训
1
居住规划与房产投资
金融理财师
2
授课大纲
租房或购房决策
购房与换房规划
我国的房产制度
房产投资
金融理财师
3
一.租房或购房的决策
租房或购房的优缺点
租房或购房的决策方法
租房或购房决策的影响因素
居住规划流程图
金融理财师
4
1.1租房和购房的优缺点
租房的优点
租房的缺点
购房的优点
购房的缺点
金融理财师
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1.1.1租房的优点
有能力使用更多的居住空间
比较能够应对家庭收入的变化
资金较自由，可寻找更有利的运用渠道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税负较轻
不用考虑房价下跌风险
金融理财师
6
1.1.2租房的缺点
非自愿搬离的风险
无法按照自己的期望装修房屋
房租可能增加
无法运用财务杠杆追求房价差价利益
无法通过购房强迫自己储蓄
金融理财师
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1.1.3购房的优点
对抗通货膨胀
强迫储蓄累积实质财富
提高居住质量
信用增强效果
满足拥有自宅的心理效用
同时提供居住效用与资本增值的机会
金融理财师
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1.1.4购房的缺点
缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流
动性可能要被迫降价出售。
维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也
代表较高的维持成本。
赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市
场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理
不善造成房价下跌的个别风险。
金融理财师
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1.2租房或购房的决策方法
年成本法
净现值法
金融理财师
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1.2.1年成本法
租房年成本=押金×机会成本率+年租金
购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率
+年维修费及税金－房价每年涨幅
比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算
购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，
贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果
将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升
年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购
房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租
是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势
金融理财师
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年成本法案例
汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市
海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租
房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。
如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，
假设房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定
房屋的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨
100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。
问：该房屋应该租还是购？
金融理财师
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年成本法案例
租房年成本：
5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元
购房年成本：
60万元×3%＋60万元×6%+5,000元－100
×100=49,000元
购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本
66,165元低。
若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成
本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断
是重要因素。
金融理财师
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1.2.2净现值法（NPV）
考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房
的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较
高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算
功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行
分析。
NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计
算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实
际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成
本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的
是本利平均摊还额。