押品评估培训班-评估理论及案例分析课件全集

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机器设备评估理论与案例分析

（一）机器设备种类繁多，个体间差异大，评估人员很难做到熟悉所有的设备，加之大多数设备使用时间跨度大，可比性强的参照物或相应价格难以寻觅。
（二）随着电子计算机技术、材料技术和制造加工技术的不断发展，机器设备自身的技术含量增长速度也越来越快，使得设备使用周期变短，替代产品增多，技术成为设备性能及其价值的重要影响因素，而评估中很难准确估计技术贬值程度。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（三）机器设备具有配套性和组合性特点，局部或个别的因素会直接影响整个生产过程或产品质量，评估中要给予充分考虑和关注，但大多数机器设备不具备独立获利能力，评估中收益法的使用受到很大限制。
（四）个别设备附加土建费用高，成本组成复杂，其固定特性使得资产转让或再交易困难，评估中必须考虑继续使用可能。
二、机器设备评估的特点与难点（续）
（五）在不同的使用环境、使用强度和频度下，机器设备的磨损及贬值状况有所不同，评估中不能简单用工作时间或工作量对其进行估计。

机器设备的寿命指其从投入使用开始，经过有形磨损和无形磨损，直至在技术上或经济上不宜继续使用，需要更新改造所经历的时间。
机器设备的寿命可分为
自然寿命、经济寿命、技术寿命
1、自然寿命（物理寿命）

四、评估方法（续）
①重置成本的构成
重置成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括：设备净价、运杂费、安装费、基础费和其他合理成本等。
间接成本包括：管理费、设计费、工程监理费、保险费等。②重置成本的测算方法
重置成本的测算方法主要有：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估算法、功能价值法等。
四、评估方法（续）
以上方法应注意判断、分析重置成本口径与抵押人提供的历史资料口径的差异以及适用前提条件。
如：物价指数法
资产重置成本（指复原）＝资产历史成本×资产评估时物价指数／资产购建时物价指数
物价指数指评估基准日或能够代表基准日的物价指数，而且是资产的类别或个别物价指数 。
仅考虑了价格变动的因素，未考虑生产技术进步和生产率的变化因素。

2.3功能性贬值
设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。变现为被评估的设备与同样规格或生产能力的新设备相比，能耗高、操作不便、劳动强度和生产效率低、功能少等。功能性贬值存在两种表现形式：由超额投资成本和超额运营成本。
四、评估方法（续）
待估资产功能性贬值额＝∑（待估资产年净超额运营成本×折现系数）
净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
2.4经济性贬值
经济型贬值是由外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争加剧，产品需求减少导致设备开工不足，生成能力相对过剩；原材料、能源提价，造成成本提高，而生产的产品售价却没有相应提高等。
四、评估方法（续）
经济性贬值估算前提和对象范围
设备经济性贬值的估算主要是以评估基准日以后是否闲置、停用或利用不足为依据。
计算设备经济性贬值的对象主要包括：生产线或机组、大型重要设备等。对一般中小台设备、季节性使用设备、辅助生产设备等，通常不单独计算其经济性贬值。对于评估基准日不再继续使用或无法继续使用的设备不专门估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）
经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额乘以经济性贬值率获得。
对于那些今后肯定要继续使用，但近期内仍将闲置的设备 ，可按其闲置时间和资金成本估算其经济性贬值。
四、评估方法（续）

部分超规划建筑、部分已售在建工程评估

一、在建工程基本情况
“×ו×××”项目D、E、F部分在建工程及项目占用土地使用权位于××路与××大街交汇处（××路166号），其西临××路、北临该项目一期（距××大街约100米）、西南两面临住宅小区。地处××市城区住宅II级地段、商业IV级地段。
根据委托方提供的该项目的二期综合技术经济指标显示：有玫栋房屋，包括壹栋叁至贰拾肆层商务公寓酒店，壹栋叁拾层住宅楼，壹栋贰拾伍层住宅楼，陆栋叁层独立式联排住宅，总建筑积为82472平方米，其中住宅建筑面积为28934平方米，商务公寓酒店建筑面积建筑面积53538平方米（商务公寓建设面积为