2010年押品培训课件-房地产抵押估价的理论与实务讲义PPT下载

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一、什么是房地产？
土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体
房地产存在形态——— 土地、建筑物（或构筑物）、房+地
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权）
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）

不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）
独一无二（没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产
市场不是完全竞争的市场）
寿命长久（使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）
供给有限（土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）
价值量大（单位价值高、总体价值大）
难以变现（变现能力弱，流动性差）
用途多样（可以有多种不同的用途和不同的利用方式）
相互影响（房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）
易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）
保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）

第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征
第一部分 房地产的基本概念与特点
二、房地产的特征

四、几个房地产概念与术语
（一）、土地：
我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
国家对划拨用地有着严格的规定。一般仅限于党政机关、军事、基础设施、公益机构、非营利性设施、交通、水利、电力、石油、煤炭等用地。
依法以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨用地条件的，应当实行有偿使用。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让国有土地使用权，除依法规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。